Vermögensverwaltende GmbH für Immobilien: Wann sich die Struktur rechnet

20 min Lesezeit · Aktualisiert am 14.07.2026

Eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien versteuert Mietüberschüsse mit 15,825 % Körperschaftsteuer (§ 23 Abs. 1 KStG). Über die erweiterte Kürzung bleibt sie dabei gewerbesteuerfrei (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Der Preis dafür: Jeder Verkauf ist steuerpflichtig, denn die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG gilt in der GmbH nicht. Auch die Einbringung von Bestandsimmobilien löst Grunderwerbsteuer aus.

Was ist eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien?

Reine Vermögensverwaltung statt gewerblicher Handel

Eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien ist eine gewöhnliche GmbH. Ihre einzige Aufgabe ist es, eigenen Grundbesitz zu halten und zu vermieten. Sie erbringt dabei keine gewerblichen Zusatzleistungen, sondern bleibt reine Vermögensverwaltung in Gesellschaftsform. Die Grundlagen dazu beschreibt der Leitfaden zur vermögensverwaltenden GmbH; diese Seite behandelt den Spezialfall Immobilien.

Wo genau die Grenze nach oben verläuft, hat der Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung festgelegt: die sogenannte Drei-Objekt-Grenze (§ 15 Abs. 2 EStG). Danach liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte an- und wieder verkauft werden.

Dieser Maßstab trennt die private Vermögensverwaltung von Immobilien vom Handel. Eine vermögensverwaltende Gesellschaft für Immobilien vermietet also, sie handelt nicht.

Für die GmbH selbst hat diese Grenze allerdings eine andere Funktion als bei Privatpersonen. Eine GmbH ist schon kraft ihrer Rechtsform Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG).

Die Drei-Objekt-Grenze entscheidet bei ihr also nicht darüber, ob überhaupt Gewerbesteuer im Raum steht. Wichtig wird sie trotzdem, nur an anderer Stelle: Verkauft die GmbH zu viele Objekte zu schnell, wertet das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel.

Genau das kostet die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, denn die Vorschrift verlangt, dass die Gesellschaft ihren Grundbesitz ausschließlich verwaltet und nutzt, nicht damit handelt. Wie die erweiterte Kürzung im Einzelnen funktioniert und was sie zusätzlich gefährdet — dazu gleich mehr.

Abgrenzung zur Immobilien-GmbH

Von der Immobilien-GmbH unterscheidet sich dabei der Blickwinkel. Dort steht der fremdfinanzierte Neuerwerb weiterer Objekte im Mittelpunkt. Die vermögensverwaltende GmbH dagegen kauft oder hält Immobilien, um die Mieterträge zu thesaurieren, also im Unternehmen zu belassen statt sie auszuschütten. Sie bleibt dabei streng vermögensverwaltend.

Mieteinnahmen zu 15,825 %: die laufende Besteuerung (§ 23 Abs. 1 KStG)

Die Rechnung bei 50.000 € Mietüberschuss

Mieteinkünfte im Privatvermögen unterliegen der persönlichen Einkommensteuer. Im Spitzensteuersatz sind das 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag, zusammen also 47,475 %. Die GmbH zahlt auf denselben Überschuss dagegen effektiv nur 15,825 % (§ 23 Abs. 1 KStG: 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag). Voraussetzung dafür ist, dass die erweiterte Kürzung die Gewerbesteuer fernhält; wie das funktioniert, zeigt der nächste Abschnitt.

Die folgende Rechnung geht vom Thesaurieren aus: Der Gewinn bleibt in der GmbH, statt ausgeschüttet zu werden.

Das sind rund 15.800 € mehr pro Jahr für Tilgung oder das nächste Objekt: das Prinzip der Spardosen-GmbH.

Diese Rechnung setzt allerdings den privaten Spitzensteuersatz als Vergleich an. Wer mit seinem Gesamteinkommen deutlich darunter liegt, zahlt auch im Privatvermögen weniger Einkommensteuer auf die Mieten, sodass der Abstand zur GmbH entsprechend kleiner ausfällt.

Die laufenden Kosten der GmbH von 3.000 bis 8.000 € pro Jahr wiegen dann relativ stärker. Ob sich die Struktur trotzdem lohnt, hängt deshalb immer vom persönlichen Steuersatz ab; mehr dazu im Abschnitt zum Entnahmebedarf.

Der Vorteil gilt nur bei Thesaurierung

Dieser Vorteil besteht allerdings nur auf der Ebene der Gesellschaft. Wer die 42.087,50 € ausschüttet, zahlt darauf zusätzlich 26,375 % Kapitalertragsteuer (§ 32d EStG), also weitere 11.100,58 €. Von den ursprünglichen 50.000 € gehen damit insgesamt 19.013,08 € an Steuern drauf, also rund 38 % und damit mehr als der private Spitzensteuersatz.

Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH lohnt sich deshalb vor allem als Thesaurierungsvehikel, also als Struktur, die Gewinne im Unternehmen ansammelt. Wer dagegen laufend von den Mieten leben will, verliert diesen Vorteil wieder.

Keine Gewerbesteuer dank erweiterter Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG)

Als Kapitalgesellschaft gilt die GmbH schon durch ihre Rechtsform als Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG). Ohne eine Korrektur käme deshalb, je nach Hebesatz der Gemeinde, noch einmal etwa 7 bis 17,5 % Gewerbesteuer obendrauf.

Genau das verhindert die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Verwaltet und nutzt die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz, wird der gesamte Gewerbeertrag aus der Grundstücksverwaltung wieder herausgerechnet. Erst diese Vorschrift macht die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH zur 15,825-%-Struktur: Sie ist zwar grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig, zahlt bei sauberer Führung aber effektiv keine Gewerbesteuer.

Welche Voraussetzungen gelten und was die Kürzung zerstört

„Ausschließlich" bedeutet in diesem Zusammenhang wirklich ausschließlich. Schädlich sind deshalb unter anderem drei Dinge: die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen wie Lastenaufzügen, gewerbliche Zusatzleistungen gegenüber Mietern und die Überlassung an die eigene Betriebsgesellschaft im Rahmen einer Betriebsaufspaltung. Jede dieser Tätigkeiten kostet die gesamte Kürzung, selbst wenn nur ein kleiner Teil des Grundbesitzes betroffen ist.

Nach aktueller Rechtslage entschärfen zwei Bagatellgrenzen dieses Risiko: Einnahmen aus Photovoltaikstrom und Ladesäulen bleiben bis 20 % der Mieteinnahmen unschädlich, sonstige Leistungen aus Mieterverträgen bis 5 %. Die 20-%-Grenze gilt dabei erst seit Kurzem: Eingeführt hat das Fondsstandortgesetz 2021 zunächst nur eine Grenze von 10 %.

Angehoben auf 20 % wurde sie erst durch das Wachstumschancengesetz, rückwirkend ab dem Erhebungszeitraum 2023.

Unschädlich ist dagegen die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens neben dem Grundbesitz. Eine VV-GmbH kann also Aktien und Immobilien gleichzeitig halten, ohne die Kürzung zu gefährden.

Gekürzt wird dabei allerdings nur der Grundstücksertrag; die Kapitalerträge folgen eigenen Regeln. Bei Dividenden gilt die 95-%-Freistellung des § 8b KStG zudem nur ab einer Beteiligung von mindestens 10 % (§ 8b Abs. 4 KStG); ein gewöhnliches Aktiendepot der VV-GmbH liegt damit fast immer im sogenannten Streubesitz und bleibt bei den Dividenden voll körperschaftsteuerpflichtig.

Nur Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf der Aktien selbst bleiben unabhängig von der Beteiligungshöhe zu 95 % steuerfrei (§ 8b Abs. 2 KStG). Alle Voraussetzungen und Fallstricke im Detail: VV-GmbH und Gewerbesteuer.

Gebäude-AfA in der GmbH: Abschreibung der Immobilie

Auch in der GmbH wird das Gebäude abgeschrieben. Über § 8 Abs. 1 KStG gelten dafür dieselben Regeln wie im Einkommensteuerrecht: Für Wohngebäude sind das grundsätzlich 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr, bei Fertigstellung ab 2023 sogar 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird dabei nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.

Die Kaufpreisaufteilung zwischen beiden entscheidet deshalb über die Höhe der Abschreibung und gehört in den Kaufvertrag. Für bestimmte Neubauten kommt zusätzlich die degressive Wohngebäude-AfA des § 7 Abs. 5a EStG in Betracht, allerdings nur innerhalb enger Zeitfenster.

Ein GmbH-Privileg ist die AfA damit nicht: Dieselben Sätze gelten auch im Privatvermögen. Dort fällt der Steuereffekt der Abschreibung wegen des höheren persönlichen Steuersatzes sogar größer aus. Der eigentliche Strukturvorteil der GmbH liegt also im niedrigen Satz auf den verbleibenden Überschuss, nicht in der Abschreibung selbst.

Verkauf aus der VV-GmbH: kein § 23 EStG – Fluch und Segen

Wer über einen Verkauf aus der vermögensverwaltenden GmbH nachdenkt, trifft auf den wichtigsten Strukturbruch dieser Rechtsform. Im Privatvermögen ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren vollständig steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

In der GmbH gibt es diese Frist nicht. Der Grund dafür ist die sogenannte außerbetriebliche Sphäre, also ein privater Vermögensbereich neben dem Unternehmen: Eine Kapitalgesellschaft kennt so etwas nicht, jede Immobilie zählt bei ihr automatisch als Betriebsvermögen.

Deshalb ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, egal ob nach zehn, zwanzig oder fünfzig Jahren. Auch die stillen Reserven, also der Wertzuwachs, der durch die Abschreibung buchhalterisch entstanden ist, werden dabei nachversteuert.

Zwei Möglichkeiten, die Steuerlast abzumildern

Ganz ohne Milderung bleibt die Struktur trotzdem nicht. Erstens erlaubt § 6b EStG, den Veräußerungsgewinn auf ein Ersatzobjekt zu übertragen oder für bis zu vier Jahre, bei Neubauten sechs Jahre, in eine Rücklage einzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass das verkaufte Objekt mindestens sechs Jahre zum Anlagevermögen gehört hat (§ 6b Abs. 4 EStG).

Übertragen werden darf der Gewinn dabei nur auf bestimmte Reinvestitionsgüter, im Kern Grund und Boden und Gebäude (§ 6b Abs. 1 EStG). Das ist allerdings nur eine Stundung, keine endgültige Befreiung.

Findet sich innerhalb der Frist kein passendes Ersatzobjekt und muss die Rücklage deshalb ohne Reinvestition aufgelöst werden, kommt es sogar teurer: Auf den aufgelösten Betrag fällt zusätzlich ein Gewinnzuschlag von 6 % pro Wirtschaftsjahr an, in dem die Rücklage bestanden hat (§ 6b Abs. 7 EStG).

Wer die Stundung nutzt, sollte deshalb ein realistisches Ersatzobjekt im Blick haben, sonst wird aus der Milderung ein Aufschlag.

Zweitens bleibt auch die Gewerbesteuer im Blick: Solange die erweiterte Kürzung im Erhebungszeitraum intakt bleibt, erfasst sie auch den Gewinn aus dem Verkauf des Grundbesitzes. Kritisch wird es erst, wenn der Verkauf des letzten Objekts noch vor Ablauf des Erhebungszeitraums die Ausschließlichkeit verletzt.

Der Kontrast: Körperschaften mit außerbetrieblicher Sphäre, etwa der privatnützige Verein, veräußern Immobilien nach den Regeln des § 23 EStG nach zehn Jahren steuerfrei (vgl. BFH, Urteil vom 15.01.2015, I R 48/13, zur außersteuerlichen Sphäre des Vereins). Voraussetzung dafür ist, dass die Vermietung tatsächlich der außerbetrieblichen Sphäre zuzuordnen bleibt, also ohne wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und ohne gewerbliche Zusatzleistungen erfolgt.

Wie das funktioniert: Immobilien im privatnützigen Verein.

Bestandsimmobilien in die VV-GmbH übertragen (Einbringung)

Wer Immobilien in die VV-GmbH übertragen will, stößt auf eine unbequeme Antwort: Die Übertragung gilt rechtlich als eigenständiges Grundstücksgeschäft. Sie löst deshalb Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %.

Die Befreiungen der §§ 5, 6 GrEStG helfen dabei nicht, denn sie gelten nur für Personengesellschaften, nicht für die GmbH, auch nicht bei rein vermögensverwaltender Ausrichtung. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.

Eine zweite Falle sitzt im Einkommensteuerrecht. Aus Sicht des Gesellschafters ist die Einbringung gegen Gesellschaftsrechte oder der Verkauf an die eigene GmbH nämlich eine Veräußerung. Liegt der private Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, löst schon die Übertragung selbst § 23 EStG aus.

Der Gesellschafter versteuert dann den Wertzuwachs, obwohl gar kein Geld von außen fließt. Am saubersten funktioniert die Struktur deshalb, wenn die GmbH ihre Immobilien von Anfang an direkt kauft. Für Bestandsobjekte gehört jede Übertragung vorab durchgerechnet: Immobilie in die GmbH einbringen.

Share Deal: die GmbH verkaufen statt der Immobilie

Der steuerverstrickte Verkauf einzelner Objekte hat ein Gegenstück auf der Ebene der Anteile. Statt der Immobilie kann der Gesellschafter nämlich die GmbH-Anteile selbst verkaufen.

Im Privatvermögen gilt dafür das sogenannte Teileinkünfteverfahren nach § 17 EStG, bei dem nur ein Teil des Gewinns besteuert wird: 40 % bleiben steuerfrei, die übrigen 60 % werden mit dem persönlichen Steuersatz belastet (§ 3 Nr. 40 EStG).

Voraussetzung dafür ist, dass der Gesellschafter innerhalb der letzten fünf Jahre mit mindestens 1 % am Kapital der GmbH beteiligt war (§ 17 Abs. 1 EStG); bei einem Allein- oder Familiengesellschafter ist das praktisch immer der Fall. Hält eine Holding die Anteile, sind sogar 95 % steuerfrei (§ 8b Abs. 2 KStG).

Für Portfolien, die als Ganzes den Eigentümer wechseln sollen, ist das ein echter Vorteil der Kapitalgesellschaft. Die passende Strukturebene dafür: Immobilien-Holding.

Ganz ohne Grenzen ist der Share Deal aber nicht. Gehen 90 % oder mehr der Anteile innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter über, fällt trotzdem Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2b GrEStG). Außerdem übernimmt der Käufer die Gesellschaft mitsamt ihrer alten AfA-Basis und den darin steckenden stillen Reserven.

Eine Aufwertung auf den tatsächlichen Kaufpreis, einen sogenannten Step-up, gibt es dabei nicht. Diesen Nachteil rechnet der Käufer deshalb als Abschlag in seinen Kaufpreis ein. Der Share Deal verlagert die Steuerverstrickung damit nur in den Preis, er löst sie nicht auf.

Vermietung an Gesellschafter und Selbstnutzung

Die GmbH darf durchaus an ihre eigenen Gesellschafter vermieten, allerdings nur zu fremdüblichen Konditionen, also zu Bedingungen wie unter fremden Dritten. Vermietet sie verbilligt, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG): Das Finanzamt behandelt die Differenz zur Marktmiete dann so, als hätte die GmbH diesen Betrag offen ausgeschüttet, und besteuert ihn entsprechend nach.

Bei Wohnimmobilien verlangt die Rechtsprechung im Grundsatz sogar eine sogenannte Kostenmiete, die sich aus Kapitalverzinsung und Bewirtschaftungskosten zusammensetzt und über der üblichen Marktmiete liegen kann. Die Selbstnutzung über die vermögensverwaltende GmbH rechnet sich deshalb nur selten.

Die Details: Haus mit GmbH kaufen und selbst bewohnen.

Wann lohnt sich die vermögensverwaltende GmbH für Immobilien nicht?

Vier Konstellationen sprechen konkret gegen die Struktur.

Der geplante Verkauf und ein zu kleiner Bestand

Erstens der geplante Einzelverkauf: Wer Objekte nach Ablauf der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkaufen will, verschenkt in der GmbH die Steuerfreiheit des § 23 EStG. Das ist der größte Einzelposten in dieser Rechnung.

Zweitens kleine Bestände: Die laufenden Kosten von 3.000 bis 8.000 € pro Jahr für Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung müssen erst einmal verdient werden. Ob sich das lohnt, ist am Ende eine Rechenfrage; die Details dazu: ab wann sich eine vermögensverwaltende GmbH lohnt.

Entnahmebedarf und ein fremdfinanzierter Aufbau

Drittens der Entnahmebedarf: Wer die Mieten zum Leben braucht, landet bei rund 38 % Gesamtbelastung und damit über dem Niveau des Privatvermögens. Viertens der fremdfinanzierte Aufbau mit Anfangsverlusten: Verluste der GmbH lassen sich nicht mit dem privaten Einkommen der Gesellschafter verrechnen. Im Privatvermögen mindern sie dagegen sofort die Einkommensteuer. Die vollständige Gegenüberstellung: Immobilien-GmbH oder privat kaufen.

Auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer gehört in diese Abwägung: Anteile an einer rein vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH gelten regelmäßig als Verwaltungsvermögen und bleiben deshalb von den Verschonungen der §§ 13a, 13b ErbStG ausgeschlossen. Auch der 10-%-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG) greift nur beim direkt gehaltenen Privatvermögen, nicht bei GmbH-Anteilen. Mehr dazu unter Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH.

Was bei der Rechtsformwahl meist übersehen wird

Die beschriebenen Bruchstellen haben alle dieselbe Ursache: Sie folgen aus der Kapitalgesellschaftsform, nicht aus der Höhe des Steuersatzes. Der Satz von 15,825 % gilt nach § 23 Abs. 1 KStG für alle Körperschaften, auch für den privatnützigen Verein.

Der Verein besteuert Mieterträge zwar identisch, verfügt aber über eine außerbetriebliche Sphäre: Immobilienverkäufe sind dort nach zehn Jahren steuerfrei, sofern die Vermietung dieser Sphäre zuzuordnen bleibt (§ 23 EStG, vgl. BFH, Urteil vom 15.01.2015, I R 48/13). Er kennt außerdem keine Anteile, an denen Ausschüttungs-, Erbschaft- oder Wegzugsbesteuerung ansetzen könnten.

Welche Struktur für Ihren Bestand vorn liegt und wo die GmbH weiterhin überlegen bleibt, etwa beim Share Deal, zeigt der Vergleich VV-GmbH oder privatnütziger Verein.

Häufige Fragen zur vermögensverwaltenden GmbH mit Immobilien

Lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien? Sie lohnt sich für langfristige Bestandshalter mit hohen Mietüberschüssen, die ihre Gewinne thesaurieren: 15,825 % Körperschaftsteuer (§ 23 Abs. 1 KStG) statt bis zu 45 % Einkommensteuer, dank erweiterter Kürzung zusätzlich gewerbesteuerfrei (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Sie lohnt sich dagegen nicht bei geplanten Einzelverkäufen nach zehn Jahren, bei kleinen Beständen oder bei laufendem Entnahmebedarf.

Kann eine VV-GmbH Immobilien verkaufen und wie wird der Gewinn besteuert? Ja, aber jeder Veräußerungsgewinn ist körperschaftsteuerpflichtig (15,825 %), und zwar unabhängig von der Haltedauer. Die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG gilt nämlich nur im Privatvermögen. Bei Reinvestition lässt sich der Gewinn über § 6b EStG auf ein Ersatzobjekt übertragen, wenn das Objekt mindestens sechs Jahre zum Anlagevermögen gehört hat (§ 6b Abs. 4 EStG).

Wie gründet man eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien? Wie jede GmbH: durch notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrags, mit 25.000 € Stammkapital (§ 5 Abs. 1 GmbHG) und Eintragung ins Handelsregister. Entscheidend ist der Unternehmensgegenstand: Er sollte sich auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes und Kapitalvermögens beschränken, damit die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht gefährdet wird. Ablauf und Kosten: VV-GmbH gründen.

Wie überträgt man eine Immobilie in die VV-GmbH? Durch notarielle Übertragung, meist als Einbringung gegen Gesellschaftsrechte oder als Verkauf an die GmbH. Beides löst Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), denn die Befreiungen der §§ 5, 6 GrEStG gelten nur für Personengesellschaften, nicht für die GmbH. Liegt der private Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann die Übertragung zusätzlich § 23 EStG auslösen.

Zahlt eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH Gewerbesteuer? Als Kapitalgesellschaft ist sie kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig (§ 2 Abs. 2 GewStG). Verwaltet sie aber ausschließlich eigenen Grundbesitz, kürzt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG den gesamten Ertrag aus der Grundstücksverwaltung heraus. Im Ergebnis fällt dann keine Gewerbesteuer an. Schädliche Nebentätigkeiten zerstören die Kürzung allerdings vollständig.

Kann die VV-GmbH Aktien und Immobilien gleichzeitig halten? Ja. Die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens ist neben dem Grundbesitz ausdrücklich kürzungsunschädlich (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Die erweiterte Kürzung erfasst dabei allerdings nur die Erträge aus der Grundstücksverwaltung.

Kursgewinne aus dem Verkauf der Aktien sind unabhängig von der Beteiligungshöhe zu 95 % körperschaftsteuerfrei (§ 8b Abs. 2 KStG). Bei Dividenden gilt diese Freistellung dagegen nur ab einer Beteiligung von mindestens 10 %; ein gewöhnliches Aktiendepot liegt meist darunter und bleibt bei den Dividenden voll steuerpflichtig (§ 8b Abs. 4 KStG).

Darf die vermögensverwaltende GmbH an ihre Gesellschafter vermieten? Ja, aber nur zu fremdüblichen Konditionen. Eine verbilligte Überlassung an den Gesellschafter ist eine verdeckte Gewinnausschüttung (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG) und wird steuerlich korrigiert. Bei Wohnimmobilien verlangt die Rechtsprechung im Grundsatz sogar eine Kostenmiete, die über der Marktmiete liegen kann. Die Selbstnutzung über die GmbH ist deshalb selten sinnvoll.

Vermögensverwaltende GbR oder GmbH für Immobilien? Die vermögensverwaltende GbR wird transparent besteuert: Mieteinkünfte unterliegen der Einkommensteuer der Gesellschafter, dafür bleibt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG erhalten, sodass Verkäufe nach deren Ablauf steuerfrei sind. Die GmbH bietet dagegen 15,825 % auf thesaurierte Überschüsse (§ 23 Abs. 1 KStG), verstrickt aber jeden Veräußerungsgewinn dauerhaft. Die Wahl hängt also an Haltedauer und Entnahmebedarf.

Was ist eine vermögensverwaltende Immobilien GmbH & Co. KG? Eine Personengesellschaft, bei der eine GmbH als Komplementärin die Haftung übernimmt. Ist die GmbH einzige geschäftsführungsbefugte Gesellschafterin, gilt die KG als gewerblich geprägt (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG): Dann wird das gesamte Vermögen zu Betriebsvermögen, § 23 EStG greift nicht, und jeder Verkauf ist wie bei der GmbH selbst steuerpflichtig.

Nur wenn diese Prägung fehlt, etwa weil ein Kommanditist zur Geschäftsführung befugt ist, bleibt es bei der Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO: Die Immobilien gelten dann anteilig als Privatvermögen der Gesellschafter, sodass die Haltefristen des § 23 EStG erhalten bleiben.

Haftungsbegrenzung und die Logik des Privatvermögens lassen sich damit nur in diesem Sonderfall kombinieren, und auch dann ohne den 15,825-%-Thesaurierungssatz der GmbH.

VV GmbH Immobilien, vvgmbh Immobilien, vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft: Gibt es Unterschiede? Nein. Ob vv gmbh immobilien, vvgmbh immobilien, vermögensverwaltende Immobilien-GmbH oder vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft: Gemeint ist stets dieselbe Konstruktion. Es handelt sich um eine gewöhnliche GmbH (§ 13 GmbHG), deren Unternehmensgegenstand auf das Halten und Vermieten eigener Immobilien beschränkt ist. Es ist also keine eigene Rechtsform, sondern lediglich eine Nutzungsvariante der GmbH.