Immobilien-Holding: Struktur, Steuern und ab wann sie sich lohnt

20 min Lesezeit · Aktualisiert am 02.07.2026

Eine Immobilien-Holding ist eine zweistufige Struktur: Eine Mutter-Kapitalgesellschaft hält Anteile an Objektgesellschaften, die jeweils eigene Immobilien verwalten. Jede Objektgesellschaft versteuert ihre Mieterträge bei erweiterter Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) effektiv mit 15,825 % Körperschaftsteuer (§ 23 KStG). Verkauft die Holding eine Objektgesellschaft per Share Deal, stellt § 8b Abs. 2 KStG den Gewinn zu 95 % steuerfrei.

Was ist eine Immobilien-Holding?

Die Immobilien-Holding ist keine eigene Rechtsform. Ein solches Gesetz gibt es nicht. Gemeint ist eine Bauweise: Eine Muttergesellschaft, meist eine GmbH (§ 13 GmbHG), hält Anteile an einer oder mehreren Töchtergesellschaften.

Diese Töchter halten dann die eigentlichen Immobilien und werden Objektgesellschaften genannt. Das allgemeine Prinzip einer solchen zweistufigen Struktur erklären Holding gründen und Holding-Struktur. Hier geht es um die Anwendung auf Grundbesitz.

Der Unterschied zur einfachen Immobilien-GmbH liegt dabei nicht im Steuersatz. Er liegt in der Architektur. Die Holding trennt das Halten der Beteiligungen vom Halten der Objekte. Erst diese Trennung erzeugt die Vorteile der Struktur, wie die folgenden Abschnitte zeigen.

Wie ist eine Immobilien-Holding aufgebaut?

Die verbreitete Struktur hat zwei Ebenen. Oben steht die Holding: Sie hält die Anteile, sammelt Ausschüttungen und Verkaufserlöse und wird selbst kaum operativ tätig. Darunter stehen die Objektgesellschaften. Je Objekt oder je zusammengehörigem Teilportfolio gibt es eine eigene Gesellschaft, üblicherweise eine GmbH, die kauft, finanziert und vermietet.

Drei Gründe für die Trennung von Holding und Objekten

Drei Gründe tragen diese Aufteilung.

Haftungs- und Finanzierungstrennung. Jede Objektgesellschaft haftet nur mit ihrem eigenen Vermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG). Scheitert deshalb die Finanzierung eines Objekts, bleiben die übrigen Objekte und das Beteiligungsvermögen der Mutter unberührt.

Diese Trennung gilt allerdings nur auf dem Papier vollständig, denn finanzierende Banken verlangen bei fremdfinanzierten Objektgesellschaften in der Praxis häufig persönliche Bürgschaften der Gesellschafter oder Sicherheiten der Muttergesellschaft. Wirtschaftlich haftet dann trotz getrennter Rechtsträger doch wieder mehr als nur das Vermögen der einzelnen Objektgesellschaft.

Erweiterte Kürzung je Gesellschaft. Die Gewerbesteuerfreiheit der Grundstücksverwaltung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wird für jede Gesellschaft eigenständig geprüft. Eine schädliche Tätigkeit wie Betriebsvorrichtungen, möblierte Vermietung oder Zusatzleistungen über die Bagatellgrenzen hinaus kostet deshalb nur die Kürzung dieser einen Objektgesellschaft, nicht die des gesamten Portfolios. Details und Fallstricke dazu erklärt der Beitrag zur erweiterten Kürzung und Gewerbesteuer.

Verkaufsfähige Einheiten. Jedes Objekt steckt außerdem in einem eigenen Anteilsmantel und kann deshalb als Ganzes veräußert werden. Das ist die Grundlage des Share Deals.

Wertpapiere machen daraus eine vermögensverwaltende Holding

Hält die Holding daneben auch Wertpapiere oder andere Beteiligungen, wird daraus eine vermögensverwaltende Holding beziehungsweise eine Beteiligungsgesellschaft. Die Immobilien-Holding ist deren Spezialfall für reinen Grundbesitz.

Welche Steuern zahlt eine Immobilien-Holding?

Wer mit einer Immobilien-Holding Steuern sparen will, muss drei Ebenen auseinanderhalten und eine vierte, an der die Struktur kostet.

Objektgesellschaft: 15,825 % auf Mieterträge

Jede Objektgesellschaft zahlt Körperschaftsteuer von effektiv 15,825 % auf ihre Mieterträge (§ 23 Abs. 1 KStG). Die Gewerbesteuer entfällt zusätzlich, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG greift.

Das Wort „ausschließlich“ ist dabei wörtlich zu nehmen. Unschädlich sind seit 2021 nur Stromlieferungen aus Photovoltaik und Ladesäulen bis 20 % sowie sonstige Mieterleistungen bis 5 % der Mieteinnahmen.

Holding: Ausschüttungen der Töchter zu 95 % steuerfrei

Schüttet eine Objektgesellschaft an die Holding aus, stellt § 8b Abs. 1 KStG die Dividende frei. Lediglich 5 % gelten als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 5 KStG). Voraussetzung dafür ist eine Beteiligung von mindestens 10 %, die zu Beginn des Kalenderjahres bestanden haben muss (§ 8b Abs. 4 KStG).

Für die gewerbesteuerliche Freistellung braucht es zusätzlich mindestens 15 % Beteiligung (§ 9 Nr. 2a GewStG). Bei den üblichen 100-%-Töchtern sind beide Schwellen unproblematisch erreicht. Gewinne kommen so mit rund 1,5 % Zusatzbelastung in der Holding an und stehen dort für Tilgung oder neue Objekte bereit.

Beim Verkauf und bei der Ausschüttung an Sie selbst

Verkauft die Holding eine Objektgesellschaft, greift § 8b Abs. 2 KStG: Der Anteilsverkauf ist zu 95 % steuerfrei. Wie diese Freistellung genau funktioniert, zeigt der folgende Abschnitt zum Share Deal.

Verlässt Geld die Struktur dagegen Richtung Privatvermögen, greift die Abgeltungsteuer von 25 % (§ 32d Abs. 1 EStG). Erhoben wird sie als Kapitalertragsteuer, also als Steuerabzug direkt an der Quelle (§ 43 EStG). Mit Solidaritätszuschlag ergibt das effektiv 26,375 %.

Zusammen mit der Körperschaftsteuer der Objektgesellschaft ergibt das eine Gesamtbelastung von rund 38 %. Die niedrigen Sätze der Holding sind also Thesaurierungssätze: Wer laufend entnimmt, verliert den Vorteil wieder.

Share Deal: die Objektgesellschaft verkaufen statt der Immobilie

Der Share Deal ist der Grund, warum wachsende Bestände in Objektgesellschaften unter einer Holding organisiert werden.

Asset Deal oder Share Deal: der steuerliche Unterschied

Verkauft eine Objektgesellschaft ihre Immobilie selbst, spricht man von einem Asset Deal. Der Gewinn daraus ist dann voll körperschaftsteuerpflichtig. Verkauft stattdessen die Holding die Anteile an der Objektgesellschaft, spricht man von einem Share Deal. Dann greift § 8b Abs. 2 KStG: Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, lediglich 5 % gelten als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 3 KStG).

Rechenbeispiel: 1 Million Euro Veräußerungsgewinn

Die Rechnung dazu ist kurz. Bei einem Veräußerungsgewinn von 1.000.000 € ergibt sich:

• Asset Deal (Verkauf der Immobilie durch die Objektgesellschaft): 1.000.000 € × 15,825 % = 158.250 € Steuer
• Share Deal (Verkauf der Anteile durch die Holding): Steuerpflichtig sind 5 % = 50.000 €. Darauf fallen 15,825 % Körperschaftsteuer an, also 7.912,50 €. Dazu kommt Gewerbesteuer der Holding, denn ohne eigenen Grundbesitz greift keine erweiterte Kürzung: bei Hebesatz 400 % sind das 7.000 €. Zusammen ergibt das 14.912,50 € Steuer, effektiv rund 1,5 % des Gewinns.

Voraussetzung: die erweiterte Kürzung muss im Verkaufsjahr erhalten bleiben

Die Rechnung zum Asset Deal gilt nur unter einer Bedingung: Die Objektgesellschaft muss während des gesamten Erhebungszeitraums, also des kompletten Kalenderjahres, ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Verkauft eine Ein-Objekt-Gesellschaft ihr einziges Grundstück im Laufe des Jahres, hält sie ab diesem Zeitpunkt keinen eigenen Grundbesitz mehr.

Damit fehlt die Ausschließlichkeit für den Rest des Jahres, und die Rechtsprechung versagt die erweiterte Kürzung rückwirkend für das gesamte Jahr, nicht nur für den Verkaufsgewinn. Der Bundesfinanzhof hat das für eine GmbH entschieden, die ihr letztes Grundstück mit Übergang zu Beginn des 31. Dezember veräußert hatte (BFH, Urteil vom 17.10.2024, III R 1/23).

Unschädlich ist nach dieser Rechtsprechung nur das sogenannte Mitternachtsgeschäft, bei dem Besitz, Nutzen und Lasten erst um 23:59 Uhr am 31. Dezember übergehen, weil dann faktisch kein Tag ohne eigenen Grundbesitz mehr im Jahr verbleibt.

Fällt die erweiterte Kürzung für das ganze Jahr weg, trifft die volle Gewerbesteuer nicht nur den Veräußerungsgewinn, sondern auch die laufenden Mieterträge der Monate davor. Bei Hebesatz 400 % sind das zusätzliche 14 % Gewerbesteuer. Zusammen mit der Körperschaftsteuer von 15,825 % ergibt das eine Gesamtbelastung von rund 30 % statt der 15,825 % im Rechenbeispiel oben.

Bei einer Objektgesellschaft mit mehreren Immobilien fällt das nicht ins Gewicht, weil die übrigen Objekte während des Jahres weiter im Bestand bleiben. Wer dagegen das letzte Objekt einer Gesellschaft veräußert, sollte den Übergang gezielt auf das Jahresende legen.

Die Käuferseite verlangt einen Preisabschlag

Wer die Vor- und Nachteile des Share Deals abwägt, muss allerdings auch die Käuferseite mitdenken. Der Käufer erwirbt keine Immobilie, sondern eine Gesellschaft. Er übernimmt damit auch deren Buchwerte, Historie und latente Steuerlasten, denn die stillen Reserven bleiben steuerverstrickt.

Deshalb verlangen Käufer regelmäßig einen Preisabschlag. Auch die Prüfung einer Gesellschaft, die sogenannte Due Diligence, ist aufwendiger als die Prüfung eines einzelnen Grundstücks. Im Kern verlagert der Share Deal also Steuerlast vom Verkäufer in die Zukunft des Käufers, und zwar zu einem verhandelten Preis.

Die Kehrseite: Verluste sind ebenso wenig abziehbar

Die 95-%-Freistellung ist keine Einbahnstraße nach oben. Läuft ein Objekt schlecht und verkauft die Holding die Objektgesellschaft mit Verlust, ist dieser Veräußerungsverlust steuerlich nicht abziehbar (§ 8b Abs. 3 Satz 3 KStG). Dasselbe gilt für Wertminderungen der Anteile während der Haltezeit, die in der Bilanz als Teilwertabschreibung erfasst werden.

Die günstige Besteuerung von Gewinnen erkauft die Holding sich also mit dem Verzicht auf jede steuerliche Entlastung bei Verlusten aus denselben Anteilen. Wer den Share Deal plant, sollte diese Symmetrie in die Risikoabwägung einbeziehen, nicht nur die Gewinnseite.

Am Rande: Die 95-%-Freistellung ist eine Eigenheit der Kapitalgesellschaft. Bei ihr rechnet das Gesetz über § 8b Abs. 3 und 5 KStG stets 5 % des Gewinns als nicht abziehbare Betriebsausgabe hinzu. Ein privatnütziger Verein als Holding kennt diese Hinzurechnung nicht und vereinnahmt denselben Gewinn deshalb zu 100 % steuerfrei.

Grunderwerbsteuer: die stille Nebenrechnung der Struktur

Die Grunderwerbsteuer begleitet die Immobilien-Holding an drei Punkten. Sie wird dabei häufiger unterschätzt als die Ertragsteuern.

Beim Aufbau der Struktur

Kauft eine Objektgesellschaft ein Objekt am Markt, fällt Grunderwerbsteuer an wie bei jedem Erwerb (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Teurer wird es, wenn stattdessen bestehende private Immobilien in die Struktur eingebracht werden sollen.

Auch eine solche Einbringung in eine Kapitalgesellschaft ist nämlich ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang, und die personenbezogenen Befreiungen des § 3 GrEStG, etwa für Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie, helfen bei der Übertragung auf eine GmbH nicht.

Dazu kann innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch Einkommensteuer kommen. Warum sich die Einbringung deshalb nur selten rechnet, erklärt der Beitrag Immobilie in GmbH einbringen.

Ein dritter Fall betrifft den nachträglichen Aufbau über eine bereits bestehende Gesellschaft. Wird eine Holding im Wege des Anteilstauschs über eine schon grundbesitzende GmbH gesetzt, gehen dabei üblicherweise alle Anteile dieser GmbH auf die neue Holding über.

Das erfüllt die 90-%-Schwelle aus § 1 Abs. 2b beziehungsweise Abs. 3 GrEStG an der grundbesitzenden GmbH selbst, genauso wie es beim Verkauf an Dritte beschrieben wird. Der Anteilstausch löst deshalb regelmäßig Grunderwerbsteuer auf den kompletten Grundbesitz der bestehenden Gesellschaft aus.

Die Konzernklausel des § 6a GrEStG hilft dabei oft nicht, weil sie verlangt, dass die Holding an der Gesellschaft bereits fünf Jahre vor der Umstrukturierung beteiligt war. Eine neu gegründete Holding kann diese Vorbehaltensfrist naturgemäß nicht erfüllen, weil sie zum Zeitpunkt des Anteilstauschs noch nicht fünf Jahre existiert hat.

Wer die Ausgangslage einer bestehenden GmbH mit Immobilien wählt, wie sie der Abschnitt zur Gründung beschreibt, sollte diese Grunderwerbsteuer deshalb von Anfang an einkalkulieren.

Beim Share Deal

Auch der Verkauf von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft kann selbst Grunderwerbsteuer auslösen. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter über, oder vereinigt ein Erwerber mindestens 90 % der Anteile in seiner Hand, fingiert das Gesetz einen Grundstückserwerb (§ 1 Abs. 2b, Abs. 3 GrEStG).

Wer eine Objektgesellschaft zu 100 % verkauft, verkauft also grunderwerbsteuerlich das Grundstück mit. Wer den Share Deal plant, sollte die Grunderwerbsteuer deshalb von Anfang an einpreisen, statt auf Schwellenarithmetik zu bauen.

Bei Umstrukturierungen

Für Umwandlungen innerhalb des eigenen Konzerns sieht § 6a GrEStG unter engen Voraussetzungen eine Befreiung vor. Verlangt werden dafür bestimmte Beteiligungs- und Behaltensfristen. Ob diese im Einzelfall eingehalten sind, muss jeweils gesondert geprüft werden.

Immobilien-Holding gründen: Reihenfolge und Wege

Erst die Struktur, dann die Objekte

Wer eine Immobilien-Holding gründen will, hat es mit derselben Mechanik zu tun wie bei jeder Holding. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge. Der saubere Weg lautet: erst die Struktur, dann die Objekte.

Zuerst wird also die Holding-GmbH gegründet, danach je Vorhaben eine Objektgesellschaft, und erst dann kauft die Objektgesellschaft das Objekt. So entsteht kein überflüssiger Grunderwerbsteuer-Vorgang, und jedes Objekt liegt von Beginn an im verkaufsfähigen Mantel.

Kann die Holding Immobilien auch selbst kaufen?

Rechtlich ist das möglich. Praktisch spricht aber fast alles dagegen, denn Grundbesitz in der Mutter weicht die Haftungstrennung auf und verbaut die spätere steuerbegünstigte Veräußerung nach § 8b KStG.

Drei Ausgangslagen aus der Praxis

In der Praxis kommen meist drei Ausgangslagen vor.

• Es existiert schon eine GmbH mit Immobilien. Dann lässt sich nachträglich eine Holding darübersetzen, etwa im Wege des Anteilstauschs (§ 21 UmwStG). Dabei beginnt eine siebenjährige Sperrfrist: Verkauft die Holding die eingebrachten Anteile innerhalb dieser Frist, wird rückwirkend ein Einbringungsgewinn II beim ursprünglichen Gesellschafter besteuert (§ 22 Abs. 2 UmwStG). Der später steuerbegünstigte Share Deal, den dieser Beitrag beschreibt, steht bei dieser Ausgangslage also erst nach Ablauf der Sperrfrist wirklich offen. Die Wege, Fristen und Fallstricke erklärt der Beitrag Holding mit bestehender GmbH.
• Die Immobilien liegen im Privatvermögen. Von der Einbringung ist meist abzuraten, wie der Abschnitt zur Grunderwerbsteuer oben zeigt. Häufig ist es günstiger, Bestandsobjekte privat zu halten und nur künftige Neuerwerbe über die Struktur zu leiten.
• Mehrere Familienmitglieder sollen beteiligt sein. Dann wird die Holding zur Familien-Holding: Die Anteile der Mutter liegen bei Eltern und Kindern, und Übertragungen nutzen die Freibeträge des § 16 ErbStG. Diese Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung, weil § 14 ErbStG nur Erwerbe innerhalb dieses Zeitraums zusammenrechnet. Zur gesellschaftsrechtlichen Seite informiert der Beitrag Familien-GmbH.

Was jede Gesellschaft laufend kostet

Bei allen drei Wegen gilt derselbe Kostenrahmen. Jede Gesellschaft kostet Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung, konservativ gerechnet 3.000 bis 8.000 € pro Jahr. Eine Holding mit drei Objektgesellschaften ist deshalb bereits ein Verbund aus vier Gesellschaften. Die vollständige Kostenrechnung zeigt der Beitrag Holding-Kosten.

Ab wann lohnt sich eine Immobilien-Holding?

Eine seriöse Antwort ist qualitativ, keine feste Objektzahl. Die Struktur verdient ihre Kosten erst, wenn drei Bedingungen zusammenkommen.

Wachstum: ein Portfolio, das reinvestiert wird

Die erste Bedingung ist Wachstum. Es muss ein Portfolio aus mehreren Objekten entstehen, das laufend Erträge produziert, die in der Struktur bleiben und reinvestiert werden. Der 15,825-%-Satz ist nämlich vor allem ein Thesaurierungsvorteil.

Eine Verkaufs- oder Umschichtungsperspektive

Die zweite Bedingung ist eine absehbare Verkaufs- oder Umschichtungsperspektive. Der stärkste Einzelvorteil, die 95-%-Freistellung des § 8b Abs. 2 KStG, entsteht nämlich erst, wenn irgendwann tatsächlich Anteile verkauft werden. Wer erkennbar nie verkauft, bezahlt dagegen eine Option, die er nicht zieht.

Trennungsbedarf zwischen Objekten oder Beteiligten

Die dritte Bedingung ist Trennungsbedarf. Gemeint sind mehrere fremdfinanzierte Objekte, deren Risiken isoliert gehören, oder mehrere Beteiligte, deren Verhältnisse geordnet werden müssen. Die Vorteile der Immobilien-Holding sind real. Keiner von ihnen entsteht aber schon durch die bloße Gründung.

Wann lohnt sich die Immobilien-Holding nicht?

Für kleine Bestände ist oft der Direktbesitz die bessere Wahl

Die ehrliche Gegenrechnung sieht so aus: Für viele private Bestände ist die Struktur zu schwer. Wer ein bis drei Objekte hält und sie langfristig behalten will, fährt im Privatvermögen oft besser. Dort sind Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren Haltefrist endgültig steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Diesen Vorteil erreicht keine Kapitalgesellschaft, weil ihre Gewinne stets steuerverstrickt bleiben. Wer außerdem die Mieterträge zum Leben braucht, verliert den Thesaurierungsvorteil an die Ausschüttungsbesteuerung von zusammen rund 38 %.

Bei kleinem Bestand übersteigen die Kosten oft den Steuervorteil

Bei kleinem Bestand kostet die Verwaltung mit 3.000 bis 8.000 € je Gesellschaft häufig mehr, als die Struktur an Steuern spart. Der Vergleich mit dem Direktbesitz ist deshalb Pflicht, nicht Kür: Immobilien-GmbH oder privat zeigt ihn im Detail.

Auch die Nachfolge ist dabei kein Automatismus zugunsten der Holding. GmbH-Anteile vermögensverwaltender Gesellschaften gelten erbschaftsteuerlich als Verwaltungsvermögen, also als Vermögen ohne aktiven Betrieb, und erhalten deshalb keine Verschonung (§ 13b ErbStG). Die Holding ordnet die Übergabe an die nächste Generation zwar, verbilligt sie aber nicht.

Der Nachteil reicht dabei sogar weiter als reine Neutralität. Vermietete Wohnimmobilien im Privatvermögen erhalten einen Bewertungsabschlag von 10 % auf den Grundbesitzwert (§ 13d ErbStG).

Dieser Abschlag steht nur natürlichen Personen zu, die eine Immobilie direkt halten, nicht aber Anteilen an einer haltenden GmbH. Wer Immobilien in eine Holding einbringt, verliert diesen Abschlag deshalb und steht erbschaftsteuerlich schlechter da als beim direkten Besitz derselben Immobilie.

Eine enge Ausnahme gilt für professionell bewirtschaftete Wohnungsunternehmen: Vermietet eine Kapitalgesellschaft als Hauptzweck Wohnungen und erfordert das einen eigenen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, zählt der Grundbesitz nicht als Verwaltungsvermögen und kann doch verschont werden (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. d ErbStG).

Für die reine Vermögensverwaltung weniger Objekte, wie sie dieser Beitrag beschreibt, greift diese Ausnahme in der Praxis aber selten und sollte nur im konkreten Einzelfall geprüft werden.

Die übersehene Alternative

Die Schwächen der Immobilien-Holding folgen nicht aus dem Immobilienbezug, sondern aus der Kapitalgesellschaftsform: Ausschüttungsbesteuerung, dauerhafte Steuerverstrickung aller Gewinne und Anteile als Angriffsfläche für Erbschaft- und Wegzugsteuer. Ein privatnütziger Verein zahlt zwar dieselben 15,825 % Körperschaftsteuer auf laufende Erträge.

Er hat aber eine außerbetriebliche Sphäre mit den Haltefristen des § 23 EStG, vereinnahmt Beteiligungserträge nach § 8b KStG zu 100 % statt 95 % und kennt keine Anteile, an denen eine zweite Besteuerungsebene ansetzen könnte.

Wie sich Immobilien im privatnützigen Verein halten lassen und wo die Holding, etwa beim Share Deal an externe Käufer, überlegen bleibt, zeigt der direkte Vergleich Holding oder Verein.

Häufige Fragen zur Immobilien-Holding

Was ist eine Immobilienholding? Eine Immobilien-Holding ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Struktur: Eine Mutter-Kapitalgesellschaft (meist eine GmbH, § 13 GmbHG) hält Anteile an Objektgesellschaften, die jeweils eigene Immobilien verwalten. Steuerlich kombiniert sie 15,825 % Körperschaftsteuer auf Mieterträge (erweiterte Kürzung, § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) mit der 95-%-Freistellung des § 8b KStG beim Anteilsverkauf.

Ab wann lohnt sich eine Immobilien-Holding? Als qualitative Faustregel gilt: Ein wachsendes Portfolio aus mehreren Objekten entsteht, Gewinne werden thesauriert, und Verkäufe oder Nachfolge sind absehbar. Der stärkste Vorteil, § 8b Abs. 2 KStG, greift nämlich erst beim Anteilsverkauf. Jede Gesellschaft kostet zudem laufend etwa 3.000 bis 8.000 € pro Jahr. Bei ein bis zwei Objekten ohne Verkaufsabsicht verzehrt die Struktur ihren Steuervorteil deshalb meist selbst.

Was ist ein Share Deal bei Immobilien? Beim Share Deal werden nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft verkauft. Zivilrechtlich wechselt dabei nur der Gesellschafter. Die Immobilie bleibt Eigentum der Objektgesellschaft. Verkauft eine Holding-Kapitalgesellschaft die Anteile, ist der Veräußerungsgewinn nach § 8b Abs. 2 und 3 KStG wirtschaftlich zu 95 % steuerfrei.

Kann eine Holding Immobilien kaufen? Ja, rechtlich kann die Holding-GmbH selbst Immobilien erwerben (§ 13 GmbHG). In der Praxis kauft aber meist eine Objektgesellschaft unter der Holding. So bleiben Haftungsrisiken vom Beteiligungsvermögen der Mutter getrennt, und die erweiterte Kürzung wird je Gesellschaft eigenständig geprüft. Das Objekt bleibt außerdem später als Anteilspaket nach § 8b KStG verkaufsfähig.

Kann ich eine private Immobilie in die Holding einbringen? Möglich, aber meist teuer. Die Einbringung in eine Kapitalgesellschaft ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG kann sie zusätzlich als privates Veräußerungsgeschäft Einkommensteuer auslösen.

Die Einbringung rechnet sich deshalb nur in Ausnahmefällen. Der saubere Weg ist stattdessen der Erwerb direkt durch die Objektgesellschaft.

Was ist eine Objektgesellschaft? Eine Objektgesellschaft ist eine Gesellschaft, deren Zweck auf das Halten und Verwalten eines bestimmten Objekts oder Teilportfolios beschränkt ist. In der Immobilien-Holding ist sie meist eine GmbH. Sie isoliert Haftungs- und Finanzierungsrisiken je Objekt und erfüllt die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG eigenständig. Deshalb lässt sie sich auch einzeln per Share Deal veräußern.

Eignet sich eine Familienholding für Immobilien? Eine Familienholding ist eine Holding, deren Anteile bei mehreren Familienmitgliedern liegen. Sie bündelt Immobilienvermögen und erlaubt, Anteile schrittweise zu übertragen.

Jede Übertragung nutzt dabei die schenkungsteuerlichen Freibeträge des § 16 ErbStG, die alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen, weil § 14 ErbStG nur Erwerbe innerhalb dieses Zeitraums zusammenrechnet. Zu bedenken bleibt dabei: GmbH-Anteile vermögensverwaltender Gesellschaften gelten als Verwaltungsvermögen und erhalten deshalb keine erbschaftsteuerliche Verschonung nach § 13b ErbStG.

Immobilien-Holding, Immobilienholding, Holding-GmbH für Immobilien – gibt es Unterschiede? Nein. Suchbegriffe wie immobilien holding, immobilienholding, immobilien holding gmbh, holding gmbh immobilien, holding struktur oder holdingstruktur meinen dieselbe Sache: eine gewöhnliche Kapitalgesellschaft (§ 13 GmbHG) als Muttergesellschaft, die Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften hält. Es ist keine eigene Rechtsform, sondern eine Bauweise aus bestehenden Rechtsformen.