Immobilie in GmbH einbringen: Steuern, Kosten und Ablauf der Übertragung

23 min Lesezeit · Aktualisiert am 29.06.2026

Wer eine private Immobilie in eine GmbH einbringt, zahlt Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %, § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Innerhalb der Zehnjahresfrist ist das zudem eine steuerpflichtige Veräußerung nach § 23 EStG, auch unentgeltlich (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG).

Einkommensteuerfrei bleibt nur die selbstgenutzte Immobilie (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG); Grunderwerbsteuer fällt trotzdem an.

Was heißt es, eine Immobilie in eine GmbH einzubringen?

„Immobilie in GmbH einbringen" klingt nach einem einzigen Vorgang. Rechtlich stecken jedoch drei unterschiedliche Wege dahinter, und jeder hat andere Folgen.

Die drei Wege in die GmbH

Beim ersten Weg, der offenen Sacheinlage, bringt der Eigentümer das Grundstück bei der Gründung oder bei einer späteren Kapitalerhöhung ein. Im Gegenzug erhält er neue Geschäftsanteile an der GmbH (§ 5 Abs. 4, § 56 GmbHG).

Diese Anteile müssen dem tatsächlichen Wert der Immobilie entsprechen. Bleibt der beim Registergericht nachgewiesene Wert hinter dem Nennbetrag der übernommenen Geschäftsanteile zurück, muss der Gesellschafter die Differenz in bar nachschießen (§ 9 Abs. 1 GmbHG).

Ist die Sacheinlage nicht unwesentlich überbewertet, lehnt das Registergericht die Eintragung sogar vollständig ab (§ 9c Abs. 1 Satz 2 GmbHG). Aus genau diesem Haftungs- und Eintragungsrisiko weicht die Praxis bei bestehenden Objekten oft auf den dritten Weg aus, den Verkauf zum Verkehrswert.

Beim zweiten Weg, der verdeckten Einlage, überträgt der Gesellschafter das Objekt unentgeltlich oder unter Wert an seine GmbH. Neue Anteile bekommt er dafür nicht.

Der dritte Weg ist der klassische Verkauf an die eigene Gesellschaft zum Verkehrswert. Häufig wird der Kaufpreis dabei nicht sofort gezahlt, sondern als Darlehen gestundet.

Was für alle drei Wege gleich bleibt

So unterschiedlich die drei Wege sind, zivilrechtlich gilt für alle dieselbe Formvorschrift. Jede Grundstücksübertragung braucht eine notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB) und anschließend die Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Ein Grundstück lässt sich also nicht formlos in die Gesellschaft überführen.

Steuerlich bedeutet jede der drei Varianten denselben Schritt: Die Immobilie wechselt den Rechtsträger, vom privaten Eigentümer zur GmbH. Wer eine Immobilie in eine Gesellschaft einbringen will, egal ob in eine Immobilien-GmbH, eine vermögensverwaltende GmbH oder eine andere Firma, sollte deshalb vorher drei Kostenblöcke durchrechnen.

Der Regelfall: Die Immobilie ist noch finanziert

Die drei Wege oben unterstellen ein lastenfreies Grundstück. In der Praxis ist das die Ausnahme, denn die meisten privat gehaltenen Immobilien tragen noch ein Bankdarlehen und eine Grundschuld. Übernimmt die GmbH dieses Darlehen, ist das keine Nebensache, sondern selbst eine Gegenleistung für die Übertragung.

Diese Gegenleistung verändert die steuerliche Einordnung. Was der Eigentümer für unentgeltlich hält, weil er dafür keine neuen Geschäftsanteile erhält, ist in Höhe der übernommenen Schuld tatsächlich entgeltlich.

Nach der sogenannten Trennungstheorie wird eine solche teilentgeltliche Übertragung deshalb in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, im Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert der Immobilie. Der Bundesfinanzhof hat dieses Aufteilungsprinzip für private Veräußerungsgeschäfte ausdrücklich bestätigt und dabei klargestellt, dass eine übernommene Schuld als Entgelt zählt (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24).

Der entgeltliche Teil unterliegt deshalb ganz normal der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, selbst wenn die übernommene Schuld unter den historischen Anschaffungskosten liegt.

Die Bank muss der Übernahme außerdem zustimmen. Ein Schuldnerwechsel wirkt nämlich erst, wenn der bisherige Gläubiger ihn genehmigt (§ 415 BGB), und Banken prüfen die Bonität der GmbH dafür wie bei einer Neufinanzierung.

Verweigert die Bank die Zustimmung, bleibt der bisherige Eigentümer weiter persönlich für das Darlehen haftbar, obwohl die Immobilie längst der GmbH gehört. Wird das Darlehen stattdessen vorzeitig abgelöst statt übernommen, kann zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Für die Grunderwerbsteuer wirkt sich die übernommene Schuld nicht in jedem Fall aus. Bei der offenen Sacheinlage gegen neue Geschäftsanteile bemisst sich die Steuer ohnehin nach dem Grundbesitzwert und nicht nach der Gegenleistung (§ 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG).

Beim klassischen Verkauf gegen Kaufpreis zählt die übernommene Belastung dagegen zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrundlage (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Wer eine finanzierte Immobilie einbringen will, sollte deshalb beide Fragen vorab klären: die steuerliche Einordnung mit dem Steuerberater und die Zustimmung mit der finanzierenden Bank.

Grunderwerbsteuer: Warum die Einbringung wie ein Kauf besteuert wird

Bemessungsgrundlage und Steuersatz

Die Einbringung zählt als Erwerbsvorgang im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Das Gesetz unterscheidet dabei nicht, ob der Käufer ein Fremder ist oder die eigene GmbH.

Bemessungsgrundlage ist bei der Einbringung gegen Gesellschaftsrechte der Grundbesitzwert (§ 8 Abs. 2 GrEStG), der sich am Verkehrswert orientiert. Darauf wird der Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslands angewendet, und der reicht von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % etwa in Nordrhein-Westfalen.

Warum keine Befreiung greift

Weil das Grundstück wirtschaftlich in derselben Hand bleibt, könnte man eine Befreiung erwarten. Für Kapitalgesellschaften gibt es sie jedoch nicht:

• Die Gesamthands-Befreiungen der §§ 5, 6 GrEStG gelten nur für Personengesellschaften. Wer ein Grundstück in eine GbR oder KG einbringt, zahlt deshalb in Höhe seiner Quote keine Grunderwerbsteuer, muss die Beteiligung dafür aber mindestens zehn Jahre halten (Nachbehaltensfrist, § 5 Abs. 3 GrEStG). Die GmbH kennt dieses Privileg nicht. Nach derzeitiger Rechtslage gilt es zudem selbst für Personengesellschaften nur befristet: Seit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts hängt es an der eigenen Fortgeltungsvorschrift des § 24 GrEStG, die zum 1. Januar 2027 automatisch wegfällt, sofern der Gesetzgeber sie nicht vorher verlängert.
• Die Konzernklausel des § 6a GrEStG befreit Umstrukturierungen innerhalb eines bestehenden Konzernverbunds. Die Erstausstattung einer neu gegründeten GmbH mit einem Grundstück aus dem Privatvermögen einer natürlichen Person fällt jedoch nicht darunter.
• Die Schenkungsbefreiung des § 3 Nr. 2 GrEStG greift ebenfalls nicht. Die Zuwendung an die eigene GmbH ist gesellschaftsrechtlich veranlasst und deshalb keine freigebige Zuwendung im Sinne dieser Vorschrift.

Die Kostenfolge am Beispiel

Bei einem Grundbesitzwert von 500.000 € macht das je nach Bundesland zwischen 17.500 € und 32.500 € aus. Wird eine bereits vorhandene Immobilie nachträglich eingebracht, zahlt der Eigentümer die Grunderwerbsteuer damit ein zweites Mal auf dasselbe Objekt.

§ 23 EStG: Die Einbringung ist eine Veräußerung – auch die unentgeltliche

Warum die Einbringung als Veräußerung gilt

Der teuerste und zugleich am häufigsten übersehene Posten ist die Einkommensteuer. Die Einbringung gegen Gesellschaftsanteile ist nämlich ein tauschähnlicher Vorgang, und ein solcher Tausch gilt als Veräußerung im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Liegen zwischen dem Kauf und der Einbringung weniger als zehn Jahre, muss der Einbringende deshalb den gesamten Wertzuwachs versteuern. Das geschieht zum persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag, obwohl ihm dabei kein einziger Euro tatsächlich zufließt.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Einbringung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; dann bleibt der Wertzuwachs auch innerhalb der Zehnjahresfrist einkommensteuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für die typische vermietete Bestandsimmobilie, die in eine GmbH eingebracht wird, greift diese Ausnahme aber nicht.

Auch die unentgeltliche Einbringung bleibt steuerpflichtig

Wer glaubt, mit einer Schenkung an die eigene GmbH ließe sich die Steuer umgehen, irrt. Eine Übertragung ohne Gegenleistung ist eine verdeckte Einlage, und § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG stellt diese verdeckte Einlage ausdrücklich einer Veräußerung gleich.

Angesetzt wird dabei der gemeine Wert, also der Marktwert der Immobilie. Ist die Immobilie noch mit einem Bankdarlehen belastet und übernimmt die GmbH dieses Darlehen, handelt es sich ohnehin nicht um eine rein unentgeltliche Einbringung; die Einzelheiten dazu stehen im Abschnitt zur bestehenden Finanzierung.

Wer deshalb nach einer steuerfreien Einbringung sucht, findet innerhalb der Zehnjahresfrist keinen Weg dorthin, außer bei durchgehender Selbstnutzung. Zusätzlich verschärft sich die Rechnung noch weiter: Bereits genutzte Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten und erhöhen dadurch den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Nach zehn Jahren dreht sich das Bild

Erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist ändert sich die Lage grundlegend. Der private Wertzuwachs lässt sich dann endgültig steuerfrei realisieren, und die Übertragung kostet nur noch Grunderwerbsteuer und Nebenkosten. Die Faustregel der Gestaltungspraxis lautet deshalb: Vor Fristablauf wird nicht übertragen, außer das Objekt hat kaum an Wert gewonnen.

Diese Steuerfreiheit ist ein Privileg der sogenannten außerbetrieblichen Sphäre. Gemeint ist ein Vermögensbereich, der wie privates Vermögen behandelt wird, statt automatisch zum Betriebsvermögen zu zählen.

Eine GmbH hat einen solchen Bereich nicht: Jede ihrer Immobilien gehört zum Betriebsvermögen, jeder spätere Verkaufsgewinn ist deshalb steuerpflichtig. Der privatnützige Verein dagegen verfügt über eine solche außerbetriebliche Sphäre und kann die Fristen des § 23 EStG deshalb nutzen (BFH, Urteil vom 15.01.2015, I R 48/13).

Was kostet es insgesamt? Ein durchgerechnetes Beispiel

Notar- und Grundbuchkosten

Der dritte Kostenblock neben Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer sind die Notar- und Grundbuchkosten. Dazu zählen die Beurkundung, die Auflassung, die Eigentumsumschreibung und, falls nötig, der Kapitalerhöhungsbeschluss samt Handelsregisteranmeldung. Alle diese Kosten richten sich nach dem Geschäftswert (GNotKG).

Bei einem Objektwert von 500.000 € ist konservativ ein niedriger bis mittlerer vierstelliger Betrag anzusetzen. Hinzu kommt in der Regel ein Verkehrswertgutachten, das die Werthaltigkeit der Sacheinlage belegt.

Rechenbeispiel für die Gesamtkosten

Ein Beispiel macht die Größenordnung greifbar. Ein Eigentümer hat eine vermietete Immobilie vor sechs Jahren privat für 350.000 € gekauft, ihr heutiger Verkehrswert liegt bei 500.000 €. Er bringt sie in Nordrhein-Westfalen in eine GmbH ein, sein persönlicher Steuersatz beträgt 42 %.

Die Zeile zur Einkommensteuer ist bewusst vereinfacht. Sie rechnet weder die bereits genutzten Abschreibungen heraus, die die Anschaffungskosten mindern und den steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG erhöhen, noch den Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die Einkommensteuer.

Bei einem sechs Jahre lang vermieteten und damit bereits abgeschriebenen Objekt liegt die tatsächliche Steuerlast deshalb spürbar über den ausgewiesenen 63.000 €, und die Gesamtkosten der Einbringung liegen entsprechend über den 101.500 €.

Das sind rund ein Fünftel des Immobilienwerts, und zwar bevor die GmbH auch nur den ersten Euro Miete vereinnahmt hat. In Bayern, mit einem Steuersatz von 3,5 %, wären es 15.000 € weniger. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist entfielen zusätzlich die 63.000 € Einkommensteuer komplett. Ob sich die Zielstruktur trotz dieser Kosten trägt, klärt der Vergleich Immobilien-GmbH oder privat halten.

Nach der Einbringung: Neue Abschreibung, aber keine Haltefrist mehr

Neue Abschreibung durch den Wertansatz

Der Rechtsträgerwechsel hat auch eine positive Seite. Die GmbH erwirbt die Immobilie zum Verkehrswert, und dieser Wert wird zur neuen Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Ein bereits weitgehend abgeschriebenes Gebäude bekommt dadurch ein zweites Abschreibungsvolumen.

Im Beispiel schreibt die GmbH künftig vom Gebäudeanteil des 500.000-€-Werts ab. Der Satz richtet sich nach Baujahr und Nutzung: 3 % jährlich bei Fertigstellung nach 2022 sowie bei Gebäuden im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen, 2 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, und 2,5 % bei noch älteren Gebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG).

Zur Bemessungsgrundlage zählen dabei neben dem reinen Gebäudewert auch die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten. Das erhöht die jährliche Abschreibung entsprechend.

Die laufenden Mieterträge unterliegen dabei 15,825 % Körperschaftsteuer. Gelingt zusätzlich die erweiterte Kürzung, fällt darauf keine Gewerbesteuer an (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Die vollständige Logik dieser Besteuerung erklärt der Beitrag zur vermögensverwaltenden GmbH mit Immobilien.

Bei umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerbeeinheiten kommt ein weiterer Prüfpunkt hinzu, der bei reinen Wohnimmobilien keine Rolle spielt. Die Übertragung kann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG auslösen, es sei denn, sie erfüllt die Voraussetzungen einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG). Das sollte vorab mit dem Steuerberater geklärt werden.

Die dauerhafte Steuerverstrickung

Dem steht ein dauerhafter Nachteil gegenüber: der Verlust der Haltefrist. Was einmal Betriebsvermögen der GmbH ist, bleibt steuerverstrickt, ein Verkauf in dreißig Jahren ist deshalb genauso steuerpflichtig wie einer in drei Jahren. Die Einbringung ist damit eine Einbahnstraße, die in beide Richtungen Maut kostet.

Verkauf an die eigene GmbH statt Einbringung: die gestaltete Alternative

Wie der Verkauf gegen Darlehen funktioniert

In der Beratungspraxis wird die formale Sacheinlage oft durch einen klassischen Verkauf ersetzt. Die GmbH kauft die Immobilie vom Gesellschafter zum nachgewiesenen Verkehrswert, zahlt den Kaufpreis aber nicht sofort, sondern stundet ihn als verzinstes Darlehen. An der Grunderwerbsteuer und an § 23 EStG ändert das nichts, der Unterschied liegt erst in der Struktur danach.

Die Tilgung dieses Darlehens ist nämlich steuerfreier Kapitalrückfluss ohne Ausschüttungsbesteuerung. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist genau das der Kern des Modells. Die Zinsen sind bei der GmbH als Betriebsausgabe abzugsfähig, beim Gesellschafter müssen sie ab einer Beteiligung von 10 % tariflich versteuert werden (§ 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. b EStG).

Der vereinbarte Kaufpreis muss dabei fremdüblich sein, also einem Preis unter fremden Dritten entsprechen. Ist er zu hoch angesetzt, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Ist er zu niedrig angesetzt, liegt eine verdeckte Einlage vor. Ein Verkehrswertgutachten ist deshalb hier keine Kür, sondern Pflicht.

Die Fremdüblichkeit betrifft dabei aber nicht allein den Kaufpreis. Auch das Darlehen selbst muss einem Fremdvergleich standhalten.

Dazu gehören eine marktübliche Verzinsung, eine klare Tilgungsvereinbarung und deren tatsächliche Durchführung, je nach Höhe auch eine Besicherung. Ein zinsloses oder faktisch nie getilgtes Gesellschafterdarlehen hält einem Fremdvergleich nicht stand und wird in der Betriebsprüfung schnell zur verdeckten Gewinnausschüttung (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG).

Wer auf diesem Weg mehrere Bestandsobjekte in kurzer Zeit an die eigene GmbH verkauft, sollte das vorab mit dem Steuerberater auf einen gewerblichen Grundstückshandel hin prüfen lassen.

Werden mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung veräußert, wertet die Finanzverwaltung das nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze häufig als gewerbliche Tätigkeit statt als private Vermögensverwaltung, mit Gewerbesteuerpflicht unabhängig von der Zehnjahresfrist des § 23 EStG.

Ob und wie Verkäufe an die eigene, neu gegründete Gesellschaft dabei mitzählen, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor einem größeren Bestandsverkauf verbindlich geklärt werden.

Für neue Objekte stellt sich die Frage nicht

Für neue Objekte stellt sich diese Frage gar nicht erst. Kauft die GmbH direkt vom Dritten, fällt die Grunderwerbsteuer nur einmal an, und es entsteht kein § 23-Vorgang.

Die Einbringungsproblematik ist also ein reines Bestandsproblem: Wer die Struktur schon vor dem ersten Kauf plant, umgeht sie von vornherein. Für kleinere Bestände bleibt die Immobilien-GbR mit ihren Gesamthands-Privilegien, für größere Bestände die GmbH & Co. KG für Immobilien.

Immobilie von GmbH auf privat übertragen: die teure Rückrichtung

Die Gegenrichtung, also eine Immobilie von der GmbH zurück auf privat zu übertragen, ist steuerlich sogar unangenehmer als der Hinweg. Eine steuerneutrale Entnahme zum Buchwert gibt es nämlich nicht. Stattdessen werden gleich drei Ebenen ausgelöst.

Drei Ebenen werden gleichzeitig ausgelöst

1. Ebene der GmbH: Der Verkauf an den Gesellschafter deckt sämtliche stillen Reserven auf. Die Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert unterliegt dabei der Körperschaftsteuer, gegebenenfalls zusätzlich der Gewerbesteuer.
2. Ebene des Gesellschafters: Übernimmt er das Objekt unter dem Verkehrswert, liegt in Höhe der Differenz eine verdeckte Gewinnausschüttung vor (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG). Das führt zu einer Einkommenskorrektur bei der GmbH und zusätzlich zur Kapitalertragsbesteuerung beim Gesellschafter, effektiv 26,375 % (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Auch eine Sachausschüttung der Immobilie löst beide Ebenen gleichzeitig aus.
3. Grunderwerbsteuer: Der Rückerwerb ist erneut ein Vorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Es fallen also dieselben 3,5 bis 6,5 % ein weiteres Mal an.

Immerhin beginnt nach der Übertragung auf privat die Zehnjahresfrist des § 23 EStG von Neuem zu laufen. Die Rückrichtung kommt deshalb in der Praxis fast nur im Exit- oder Liquidationsfall vor. Die strukturellen Gründe, aus denen Eigentümer überhaupt wieder heraus wollen, beschreibt der Beitrag Vorteile und Nachteile der Immobilien-GmbH.

Wann ist die Einbringung trotzdem sinnvoll?

Wann sich die Einbringung rechnet

Erstens rechnet sich die Einbringung, wenn die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist. Dann entfällt der größte Kostenblock, und der Verkauf an die GmbH hebt den Verkehrswert steuerfrei auf die neue Abschreibungs-Bemessungsgrundlage. Bei Objekten, die stark im Wert gestiegen und bereits weitgehend abgeschrieben sind, ist das ein realer Vorteil.

Zweitens lohnt sie sich bei hohen laufenden Überschüssen mit Thesaurierungsabsicht. Wer Mieterträge langfristig zu 15,825 % versteuert statt zum persönlichen Spitzensteuersatz, verdient die Einbringungskosten über die Jahre zurück.

Drittens kann sich die Einbringung lohnen, wenn ohnehin eine Gesellschaftsstruktur für weiteren Zukauf entsteht. Dann lässt sich der Altbestand nach Fristablauf geordnet mit hineinnehmen.

Wann sie sich nicht rechnet

Umgekehrt gilt: Innerhalb der Zehnjahresfrist ist die Einbringung bei erheblichem Wertzuwachs fast immer ein Verlustgeschäft. Auch für die selbstgenutzte Immobilie kommt die GmbH aus anderen Gründen kaum infrage, dazu mehr im Beitrag Haus mit GmbH kaufen und selbst bewohnen.

Ein Blick über die üblichen Rechtsformen hinaus

Die drei Kostenblöcke der Einbringung, die Grunderwerbsteuer ohne Befreiung, die Veräußerung nach § 23 EStG und die dauerhafte Steuerverstrickung, folgen alle aus derselben Ursache. Die GmbH ist eine Kapitalgesellschaft ohne außerbetriebliche Sphäre, und ihre Anteile sind steuerverhaftetes Privatvermögen.

Ein privatnütziger Verein besteuert laufende Erträge mit denselben 15,825 % (§ 23 Abs. 1 KStG), verfügt aber über eine außerbetriebliche Sphäre mit den Haltefristen des § 23 EStG und kennt keine Anteile, an denen eine Ausschüttungslogik ansetzen könnte.

Wie eine Immobilie an einen Verein übertragen wird, zeigt der Beitrag privatnütziger Verein und Immobilien. Welche Struktur für den eigenen Bestand vorn liegt und wo die GmbH überlegen bleibt, klärt der direkte Vergleich VV-GmbH oder privatnütziger Verein.

Häufige Fragen zur Einbringung von Immobilien in eine GmbH

Kann ich eine Immobilie steuerfrei in eine GmbH einbringen? Praktisch fast nie. Die Einbringung gegen Gesellschaftsrechte ist ein tauschähnlicher Vorgang und gilt damit als Veräußerung im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Auch die unentgeltliche verdeckte Einlage gilt kraft Gesetzes als Veräußerung (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG).

Einkommensteuerfrei bleibt nur, wessen Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist, oder wer die Immobilie durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Grunderwerbsteuer fällt in beiden Fällen trotzdem an.

Was kostet es, eine Immobilie in eine GmbH einzubringen? Es sind drei Kostenblöcke. Erstens die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % des Verkehrswerts, je nach Bundesland (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Zweitens Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG, bei 500.000 € Verkehrswert konservativ im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Drittens, innerhalb der Zehnjahresfrist, Einkommensteuer auf den Wertzuwachs nach § 23 EStG mit dem persönlichen Steuersatz.

Fällt bei der Einbringung einer Immobilie in die GmbH Grunderwerbsteuer an? Ja. Die Einbringung ist ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert (§ 8 Abs. 2 GrEStG). Die Befreiungen der §§ 5, 6 GrEStG gelten nur für Personengesellschaften, und die Konzernklausel des § 6a GrEStG erfasst die Einbringung aus dem Privatvermögen einer natürlichen Person nicht.

Was gilt bei der unentgeltlichen Einbringung eines Grundstücks in die GmbH? Die unentgeltliche Einbringung ohne Gegenleistung ist eine verdeckte Einlage. § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG stellt sie ausdrücklich einer Veräußerung gleich. Innerhalb der Zehnjahresfrist wird der Wertzuwachs deshalb steuerpflichtig, angesetzt wird der gemeine Wert.

Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls an. Sind weitere Gesellschafter beteiligt, ist zusätzlich § 7 Abs. 8 ErbStG zu prüfen.

Kann ich auch ein Haus oder eine einzelne Wohnung in die GmbH einbringen? Rechtlich ja. Ob Haus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück: Die Übertragung erfordert immer notarielle Beurkundung (§ 311b BGB) und Grundbucheintragung, und Grunderwerbsteuer fällt in jedem Fall an. Innerhalb der Zehnjahresfrist kommt regelmäßig auch § 23 EStG hinzu, außer die Immobilie wurde durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt; dann bleibt der Wertzuwachs einkommensteuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Wirtschaftlich lohnt sich die Einbringung einzelner kleiner Objekte trotzdem selten, weil die Fixkosten der GmbH die Steuerersparnis aufzehren. Selbstgenutzte Häuser gehören deshalb fast nie in eine GmbH.

Wie übertrage ich Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH? Für die vermögensverwaltende GmbH gelten keine Sonderregeln. Auch wer Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH überträgt, zahlt Grunderwerbsteuer und löst innerhalb der Zehnjahresfrist § 23 EStG aus. Üblich sind zwei Wege: die Sachkapitalerhöhung gegen neue Anteile (§ 56 GmbHG) oder der Verkauf an die Gesellschaft gegen ein Kaufpreisdarlehen. Danach greift die laufende Besteuerung der Immobilien-GmbH mit 15,825 %.

Wie funktioniert die Sacheinlage einer Immobilie bei der GmbH? Wer in eine GmbH Sacheinlagen einbringen will, muss sie im Gesellschaftsvertrag oder im Kapitalerhöhungsbeschluss festsetzen (§ 5 Abs. 4, § 56 GmbHG). Die Werthaltigkeit muss er gegenüber dem Registergericht belegen, bei der Gründung per Sachgründungsbericht (§ 5 Abs. 4 Satz 2 GmbHG). Üblich ist dafür ein Verkehrswertgutachten.

Erreicht der belegte Wert den Nennbetrag der Anteile nicht, muss der Gesellschafter die Differenz in bar nachschießen (§ 9 Abs. 1 GmbHG), bei nicht unwesentlicher Überbewertung lehnt das Registergericht die Eintragung sogar ab (§ 9c Abs. 1 Satz 2 GmbHG). Die Auflassung selbst ist notariell zu beurkunden (§ 311b BGB, § 925 BGB).

Wie bekomme ich eine Immobilie von der GmbH auf privat übertragen? Nur zum Verkehrswert. Die GmbH versteuert dabei die aufgedeckten stillen Reserven, und es fällt erneut Grunderwerbsteuer an. Übernimmt der Gesellschafter das Objekt unter Wert, liegt in Höhe der Differenz eine verdeckte Gewinnausschüttung vor (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG).

Das führt zur Einkommenskorrektur bei der GmbH und zusätzlich zur Kapitalertragsbesteuerung beim Gesellschafter (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Privat beginnt die Zehnjahresfrist danach neu.

Gilt für die Einbringung in eine GbR oder GmbH & Co. KG dasselbe? Nein, Personengesellschaften sind grunderwerbsteuerlich privilegiert. Beim Übergang auf eine Gesamthand wird die Steuer in Höhe der eigenen Beteiligungsquote nicht erhoben, mit einer Nachbehaltensfrist von zehn Jahren (§ 5 GrEStG).

Diese Vergünstigung gilt nach derzeitiger Rechtslage aber nur befristet: Sie beruht seit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts auf der eigenen Fortgeltungsvorschrift des § 24 GrEStG, die zum 1. Januar 2027 automatisch entfällt, falls der Gesetzgeber nicht vorher verlängert. Zudem bleibt bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften die Zehnjahresfrist des § 23 EStG über die sogenannte Bruchteilsbetrachtung erhalten (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO).

Das ist ein struktureller, aber zeitlich nicht garantierter Unterschied zur Kapitalgesellschaft.