Immobilien-GmbH oder privat kaufen: die komplette Vergleichsrechnung

19 min Lesezeit · Aktualisiert am 29.06.2026

Beim Halten gewinnt die GmbH: 15,825 % Körperschaftsteuer statt bis zu 45 % Einkommensteuer privat (§ 23 KStG). Bei Verkauf und Vererbung kippt das Bild: Privatvermögen verkauft nach zehn Jahren steuerfrei und erbt mit Abschlag (§ 23 EStG, § 13d ErbStG). Die GmbH bleibt als Gewerbebetrieb kraft Rechtsform steuerverstrickt, ihre Anteile verlieren zudem als Verwaltungsvermögen die Verschonung (§ 13b ErbStG).

Immobilien in GmbH oder privat: die Entscheidung fällt in drei Phasen

Die Frage GmbH oder privat wird meist mit einem einzigen Vergleich beantwortet: 15,825 % Körperschaftsteuer gegen den persönlichen Spitzensteuersatz. Diese Rechnung ist nicht falsch, sie zeigt aber nur ein Drittel des Bildes. Ob ein Immobilienkauf über eine GmbH oder privat günstiger ist, entscheidet sich nämlich über drei Phasen: die Haltephase, den Verkauf und die Vererbung.

Die GmbH gewinnt dabei zuverlässig die erste Phase. Sie verliert aber häufig die beiden anderen, und genau dort stehen oft die größeren Beträge.

Wer Immobilien in eine GmbH oder privat kaufen will, sollte deshalb alle drei Phasen durchrechnen, bevor der Notartermin ansteht. Ein späterer Wechsel der Struktur ist nämlich teuer: Er kostet Grunderwerbsteuer und unter Umständen Einkommensteuer. Was die Immobilien-GmbH als Struktur insgesamt leistet, zeigt der Überblicks-Beitrag zur Immobilien-GmbH.

Phase 1 – Haltephase: 15,825 % gegen den persönlichen Steuersatz

In der Haltephase spricht die Rechnung für die Gesellschaft. Mietüberschüsse im Privatvermögen unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz. Beim Spitzensteuersatz sind das 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag, effektiv 44,31 %.

Die GmbH zahlt auf denselben Überschuss nur 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag, effektiv 15,825 % (§ 23 Abs. 1 KStG). Voraussetzung dafür ist allerdings die sogenannte erweiterte Kürzung: eine Regelung, die Grundstücksgesellschaften von der Gewerbesteuer auf ihre Mieterträge befreit, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).

Welche Voraussetzungen dafür im Detail gelten, erklärt der Beitrag zur erweiterten Kürzung.

Rechenbeispiel: 30.000 € Mietüberschuss im Jahr

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar. Ein Immobilienbestand erwirtschaftet 30.000 € Mietüberschuss pro Jahr, nach Zinsen, Bewirtschaftungskosten und Abschreibung.

• GmbH: 30.000 € × 15,825 % = 4.747,50 € Steuer. Es bleiben 25.252,50 € in der Gesellschaft.
• Privat (42 % + Soli = 44,31 %): 30.000 € × 44,31 % = 13.293 € Steuer. Es bleiben 16.707 €.
• Vorsprung der GmbH: 8.545,50 € pro Jahr.

Zwei Bedingungen schränken den Vorteil ein

Dieser Vorsprung ist real. Er hängt aber an zwei Bedingungen. Erstens gilt er nur für Gewinne, die in der Gesellschaft bleiben, die sogenannte Thesaurierung.

Wer das Geld privat braucht, zahlt bei der Ausschüttung zusätzlich 26,375 % Kapitalertragsteuer (§ 32d EStG). Damit steigt die Gesamtbelastung auf rund 38 %, und der Vorteil verschwindet weitgehend.

Zweitens rechnet das Beispiel gegen den Spitzensteuersatz. Bei hochfinanzierten Objekten mit niedrigem Überschuss oder bei einem moderaten persönlichen Steuersatz schrumpft die Differenz. Die Fixkosten der GmbH, also Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung, fallen dagegen unverändert an: konservativ gerechnet 3.000 bis 8.000 € pro Jahr.

Wenn die Immobilie anfangs Verluste erzeugt

Das Rechenbeispiel unterstellt einen Überschuss. Hochfinanzierte oder sanierungsbedürftige Objekte werfen in den ersten Jahren aber oft keinen Überschuss ab, sondern einen Verlust, weil Zinsen und Abschreibung die Miete übersteigen.

Im Privatvermögen lässt sich dieser Verlust mit anderen Einkünften verrechnen, etwa dem Gehalt, und mindert dort sofort die Steuer zum persönlichen Satz von bis zu 44,31 % (§ 2 Abs. 3 EStG). In der GmbH bleibt derselbe Verlust dagegen eingesperrt: Er lässt sich nur mit künftigen eigenen Gewinnen derselben Gesellschaft verrechnen.

Selbst das nur begrenzt, denn oberhalb von 1 Million € erkennt die Mindestbesteuerung Verlustvorträge nur zu 70 % sofort an (§ 10d Abs. 2 EStG, befristet erhöht für die Jahre 2024 bis 2027, danach wieder 60 %). Ein Verlust wirkt in der GmbH deshalb zunächst nur als spätere Steuerersparnis von 15,825 %, nicht als sofortige Entlastung zum persönlichen Satz.

Wer eine hochfinanzierte oder sanierungsbedürftige Immobilie kauft und in den ersten Jahren mit Verlusten rechnet, hat darin ein gewichtiges Argument für den Privatkauf, das über die reine Ertragsrechnung der Haltephase hinausgeht.

Phase 2 – Verkauf: dauerhaft steuerverstrickt oder nach zehn Jahren steuerfrei

Beim Verkauf dreht sich das Bild um. Eine privat gehaltene, vermietete Immobilie lässt sich nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der gesamte Wertzuwachs bleibt dann unversteuert.

Die GmbH kennt diese Frist nicht, weil sie als Gewerbebetrieb kraft Rechtsform gilt: Ihre gesamte Tätigkeit zählt automatisch als Gewerbebetrieb, unabhängig davon, was sie tatsächlich tut (§ 2 Abs. 2 GewStG). Deshalb fehlt ihr die sogenannte außerbetriebliche Sphäre, also ein steuerlich geschützter Bereich wie das Privatvermögen einer Person.

Jeder Veräußerungsgewinn ist bei ihr steuerpflichtig, egal ob nach fünf, zehn oder dreißig Jahren.

Verschärfend kommt die Abschreibung hinzu. Die jährliche Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, hat in der Haltephase den Gewinn gemindert. Sie senkt aber auch den Buchwert, also den Wert der Immobilie, der noch in der Bilanz steht. Ein niedrigerer Buchwert erhöht wiederum den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, Jahr für Jahr.

Rechenbeispiel: Verkauf nach zwölf Jahren

Auch hier hilft ein Rechenbeispiel: Kauf für 500.000 € (Gebäudeanteil 400.000 €), Verkauf nach zwölf Jahren für 800.000 €.

• Privat: Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen, die Steuer beträgt 0 €.
• GmbH: Der Buchwert nach zwölf Jahren linearer AfA von 2 % (§ 7 Abs. 4 EStG) beträgt 500.000 € − 12 × 8.000 € = 404.000 €. Der steuerpflichtige Gewinn liegt bei 800.000 € − 404.000 € = 396.000 €. Die Körperschaftsteuer von 15,825 % beträgt 62.667 €. Soll der Erlös anschließend in die private Sphäre, kostet die Ausschüttung des Restbetrags von 333.333 € weitere 26,375 % Kapitalertragsteuer, also 87.916,58 €. Zusammen sind das 150.583,58 €, rund 38 % des Gewinns.

Über 150.000 € Differenz bei einem einzigen Objekt: Das ist die Größenordnung, die den Haltephasen-Vorsprung von 8.545,50 € pro Jahr wieder auffrisst.

Eine Voraussetzung, die das Beispiel stillschweigend unterstellt

Das Rechenbeispiel rechnet nur mit 15,825 % Körperschaftsteuer auf den Veräußerungsgewinn. Das gilt aber nur, wenn die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auch im Verkaufsjahr noch greift.

Diese Kürzung verlangt, dass die Gesellschaft während des gesamten Erhebungszeitraums, also des ganzen Kalenderjahres, ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Verkauft die GmbH vor Jahresende ihr letztes oder einziges Objekt, verwaltet sie für den Rest des Jahres keinen Grundbesitz mehr.

Nach der bisherigen Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung entfällt die erweiterte Kürzung dann rückwirkend für das gesamte Jahr, also auch für den Veräußerungsgewinn selbst.

Im Rechenbeispiel käme dann zu den 62.667 € Körperschaftsteuer noch Gewerbesteuer auf die vollen 396.000 € hinzu, je nach gemeindlichem Hebesatz effektiv rund 14 bis 17 % (Steuermesszahl 3,5 % nach § 11 Abs. 2 GewStG), also grob weitere 55.000 bis 68.000 €.

In der Beratungspraxis wird ein solcher Verkauf deshalb häufig auf den 31. Dezember gelegt, damit die Ausschließlichkeit für das laufende Jahr gewahrt bleibt.

Die Grenzen auf beiden Seiten

Ganz ohne Ausweg ist die GmbH dabei nicht. Über § 6b EStG kann sie den Veräußerungsgewinn auf ein Ersatzobjekt übertragen und die Steuer aufschieben.

Diese Übertragung ist an Bedingungen geknüpft: Das veräußerte Wirtschaftsgut muss im Zeitpunkt des Verkaufs mindestens sechs Jahre ununterbrochen zum Anlagevermögen gehört haben (§ 6b Abs. 4 Nr. 2 EStG). Für die Reinvestition bleiben außerdem nur vier Jahre Zeit, bei neu errichteten Gebäuden, mit deren Bau innerhalb dieser Frist begonnen wurde, sechs Jahre (§ 6b Abs. 3 EStG).

Und ein Gewinn aus dem Verkauf eines Gebäudes lässt sich nur auf ein neues Gebäude übertragen, nicht auf unbebauten Grund und Boden (§ 6b Abs. 1 Satz 2 EStG). Das ist ohnehin nur eine Stundung, keine Befreiung: Die stillen Reserven bleiben verstrickt und werden beim nächsten Verkauf fällig.

Bemerkenswert am Rande: Die Steuerfreiheit des § 23 EStG ist kein Privileg natürlicher Personen, sondern eine Eigenschaft der außerbetrieblichen Sphäre. Auch Körperschaften, die eine solche Sphäre besitzen, etwa der privatnützige Verein mit Immobilien, verkaufen nach zehn Jahren ebenfalls steuerfrei (BFH, Urteil vom 15.01.2015, I R 48/13). Der GmbH ist dieser Weg als Gewerbebetrieb kraft Rechtsform versperrt.

Für den Privatkauf gibt es dagegen eine eigene Grenze. Wer innerhalb der Frist verkauft, versteuert den Gewinn zum persönlichen Satz.

Und wer mehrere Objekte in engem zeitlichem Zusammenhang zwischen Erwerb und Verkauf veräußert, meist innerhalb von fünf Jahren, riskiert ab dem vierten Objekt nach der Rechtsprechung des BFH die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler, also jemand, der wie ein Unternehmer behandelt wird und damit Gewerbesteuer zahlt und die Haltefristen verliert.

Diese Drei-Objekt-Grenze ist aber nur ein Indiz, keine starre Regel: Wer vier oder mehr langjährig gehaltene Bestandsobjekte verkauft, bleibt in der Regel unschädlich, während umgekehrt schon der Verkauf weniger Objekte gewerblich sein kann, wenn von Anfang an eine Verkaufsabsicht bestand.

Der Steuervorteil des Privatvermögens hängt deshalb vom zeitlichen Zusammenhang der Verkäufe ab und nicht allein von einer festen Objektzahl.

Phase 3 – Vererbung: der Punkt, den die meisten übersehen

Die dritte Phase fehlt in fast allen Vergleichsrechnungen. Dabei kippt sie die Entscheidung am deutlichsten. Bei der GmbH wird nämlich nicht die Immobilie vererbt, sondern der Geschäftsanteil.

Warum der GmbH-Anteil keine Erbschaftsteuer-Verschonung bekommt

Ein Geschäftsanteil klingt nach Betriebsvermögen, für das die §§ 13a, 13b ErbStG großzügige Verschonungen vorsehen: Ein Teil oder sogar der gesamte Wert bleibt dann bei der Erbschaftsteuer außen vor. Genau hier liegt aber der Irrtum.

Grundstücke, die Dritten zur Nutzung überlassen sind, also vermietet werden, zählen als sogenanntes Verwaltungsvermögen (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG). Das ist Vermögen, das dem Finanzamt nicht als aktiv genutztes Betriebsvermögen gilt, sondern eher als bloße Geldanlage.

Bei einer reinen Bestandshalter-GmbH liegt die Verwaltungsvermögensquote deshalb nahe 100 %. Beträgt das Verwaltungsvermögen mindestens 90 %, entfällt die gesamte Begünstigung (§ 13b Abs. 2 Satz 2 ErbStG), und die Erben versteuern den vollen Anteilswert.

Eine Ausnahme gibt es zwar für Wohnungsunternehmen (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG). Sie hilft aber nur großen Beständen mit eigenem wirtschaftlichem Geschäftsbetrieb, und die Rechtsprechung legt sie eng aus.

Die private Immobilie hat beim Erben einen doppelten Vorteil

Die privat vererbte Mietimmobilie steht dagegen doppelt besser da. Erstens werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG), ein Abschlag, den der GmbH-Anteil nicht bekommt.

Zweitens, und das ist der eigentliche Hebel: Die Erben treten in die Haltefrist des Erblassers ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ist die Zehnjahresfrist beim Erbfall schon abgelaufen, können sie sofort steuerfrei verkaufen.

Die Erben eines GmbH-Anteils erben dagegen die volle Steuerverstrickung mit. Erst zahlt der Nachlass Erbschaftsteuer auf den Anteilswert, einschließlich der stillen Reserven. Verkauft die GmbH später, zahlt sie auf dieselben stillen Reserven noch einmal Körperschaftsteuer. Diese Doppelbelastung ist der Punkt, den die meisten übersehen, wenn sie zwischen GmbH und Privatkauf entscheiden.

Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?

Die Frage, ab wann sich eine Immobilien-GmbH lohnt, lässt sich damit präziser stellen als üblich. Sie lohnt sich, wenn der Haltephasen-Vorteil die Fixkosten trägt und die Nachteile aus Phase 2 und 3 planmäßig nicht eintreten. Konkret müssen drei Bedingungen zusammenkommen:

1. Ertragshöhe: Die Steuerersparnis, also persönlicher Satz minus 15,825 %, muss die laufenden Kosten von 3.000 bis 8.000 € pro Jahr deutlich übersteigen. Beim Spitzensteuersatz entspricht das grob 20.000 bis 30.000 € Mietüberschuss pro Jahr nach Zinsen und AfA. Erst darüber verdient die Struktur ihre eigene Verwaltung.
2. Thesaurierung: Die Überschüsse bleiben langfristig in der Gesellschaft und finanzieren neue Objekte. Wer dagegen von den Mieten lebt, zahlt über die Ausschüttung rund 38 % Gesamtbelastung. Das liegt zwar rechnerisch noch unter dem privaten Spitzensteuersatz von 44,31 %, doch der Abstand schrumpft auf wenige Prozentpunkte, die die GmbH-Fixkosten kaum noch tragen. Real steht deshalb schlechter da, wer die GmbH-Kosten aus diesem schmalen Rest zahlen muss.
3. Kein steuerfreier Exit geplant: Wer Objekte nach Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen oder das Vermögen vererben will, verschenkt mit der GmbH die Steuerfreiheit des § 23 EStG und den Abschlag des § 13d ErbStG.

Wann sich eine GmbH für Immobilien lohnt, ist also weniger eine Frage des Vermögens als des Plans. Bestandsaufbau mit Thesaurierung spricht für die Gesellschaft, Vermögenssicherung mit offenem Exit für das Privatvermögen. Die Parallelrechnung für Kapitalvermögen steht unter ab wann sich eine vermögensverwaltende GmbH lohnt.

Ab wie vielen Immobilien lohnt sich eine GmbH?

Die verbreitete Faustregel „ab drei Objekten" oder „ab fünf Wohnungen" führt in die Irre. Ab wie vielen Immobilien sich eine GmbH lohnt, hängt nämlich nicht von der Objektzahl ab, sondern vom Überschuss.

Eine einzelne, entschuldete Immobilie mit 30.000 € Jahresüberschuss trägt eine GmbH problemlos. Zehn hochfinanzierte Wohnungen, deren Überschuss nach Zins und AfA gegen null läuft, tragen sie dagegen nicht, denn dort erzeugt der niedrige Steuersatz kaum Ersparnis, während die Fixkosten trotzdem anfallen.

Wer beim Immobilienkauf zwischen GmbH und privat schwankt, erst wenige Objekte hält und weitere Immobilien kaufen will, fährt deshalb mit dem Privatkauf oder, bei mehreren Beteiligten, mit einer Immobilien-GbR meist günstiger. So bleibt die Option offen, ertragsstarke Bestände später gezielt in eine Gesellschaft zu legen.

Wann ist die GmbH für Immobilien trotzdem sinnvoll?

Es gibt Konstellationen, in denen die GmbH alle drei Phasen für sich entscheidet.

Bestandsaufbau und Umschichtung

Wer als aktiver Bestandsaufbauer über Jahrzehnte kauft, hält und die Überschüsse vollständig reinvestiert, nutzt den Thesaurierungsvorteil von fast 30 Prozentpunkten als Wachstumsmotor. Im Beispiel oben finanziert die jährliche Steuerersparnis von 8.545,50 € alle paar Jahre das Eigenkapital für ein weiteres Objekt.

Wer Objekte umschichtet, statt sie steuerfrei abzuwarten, kann den Nachteil aus § 23 EStG über die § 6b-Rücklage neutralisieren, also den Gewinn auf ein Ersatzobjekt übertragen. Das funktioniert aber nur, wenn das verkaufte Objekt mindestens sechs Jahre im Anlagevermögen stand und die Reinvestition fristgerecht erfolgt, siehe die Bedingungen des § 6b EStG oben unter Phase 2.

Share Deal und Haftungsbegrenzung

Wer die Anteile später als sogenannten Share Deal verkauft statt der Immobilien selbst, verlagert die Besteuerung auf die Anteilsebene. Ein steuerfreier Ausstieg wird daraus aber nicht: Der private Verkäufer versteuert seinen Anteilsgewinn nach § 17 EStG im Teileinkünfteverfahren, weil nur 60 % davon steuerpflichtig sind (§ 3 Nr. 40 Buchst. c EStG).

Beim Spitzensteuersatz sind das effektiv rund 26,6 % statt der rund 38 % einer klassischen Ausschüttung. Der Share Deal ist also der günstigere von zwei steuerpflichtigen Wegen, nicht die Steuerfreiheit des Privatverkaufs.

Für den Erwerber kann der Share Deal grunderwerbsteuerlich interessant sein, allerdings nur unter einer Bedingung: Bleiben innerhalb von zehn Jahren insgesamt unter 90 % der Anteile in neuen Händen, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2b GrEStG).

Gehen dagegen mindestens 90 % der Anteile über oder kauft der Erwerber gleich alle Anteile auf einmal, löst das Grunderwerbsteuer auf den vollen Grundstückswert aus (§ 1 Abs. 3 GrEStG), genau wie beim direkten Immobilienkauf.

Wer fremdfinanzierte Bestände hält, schätzt außerdem die Haftungsbegrenzung auf das Gesellschaftsvermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG): Gläubiger der Gesellschaft kommen damit grundsätzlich nicht an das Privatvermögen der Gesellschafter heran. In der Praxis verlangen Banken bei fremdfinanzierten Immobilien-GmbHs aber meist persönliche Bürgschaften der Gesellschafter, sodass die Haftungsbegrenzung gerade gegenüber dem größten Gläubiger oft leerläuft.

Für diese Profile ist die GmbH kein Kompromiss, sondern das passende Werkzeug. Die vollständige Abwägung steht im Beitrag Immobilien-GmbH: Vorteile und Nachteile.

Die selten geprüfte Alternative

Die Schwächen der GmbH in Phase 2 und 3 folgen nicht aus dem Steuersatz, sondern aus der Rechtsform: Gewerbebetrieb kraft Rechtsform, dazu Anteile, die als erbschaftsteuerbares Verwaltungsvermögen gelten. Der privatnützige Verein zahlt dieselben 15,825 % Körperschaftsteuer auf Mieterträge, besitzt aber eine außerbetriebliche Sphäre: Veräußerungen bleiben nach zehn Jahren steuerfrei, wie im Privatvermögen.

Er hat außerdem keine Anteile, an denen Ausschüttungs- oder Erbschaftsbesteuerung ansetzen könnten, allerdings haben die Mitglieder aus demselben Grund auch kein Eigentum am Vereinsvermögen und keinen Ausschüttungsweg. Mit dieser Einschränkung kombiniert der Verein den Haltephasen-Vorteil der GmbH mit dem Exit-Vorteil des Privatvermögens.

Welche Struktur im konkreten Fall vorn liegt, zeigt der direkte Vergleich VV-GmbH oder privatnütziger Verein.

Häufige Fragen zu Immobilien-GmbH oder Privatkauf

Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH? Sie lohnt sich, wenn drei Bedingungen zusammenkommen. Die Steuerersparnis gegenüber dem persönlichen Satz muss die laufenden Kosten von 3.000 bis 8.000 € pro Jahr deutlich übersteigen, meist ab etwa 20.000 bis 30.000 € Mietüberschuss (§ 23 KStG).

Die Gewinne bleiben langfristig in der Gesellschaft, statt entnommen zu werden. Und es ist kein Verkauf geplant, der privat nach § 23 EStG steuerfrei wäre.

Ab wie vielen Immobilien lohnt sich eine GmbH? Die Objektzahl ist das falsche Kriterium. Entscheidend ist der jährliche Mietüberschuss nach Zinsen und Abschreibung, denn er muss genug Steuerersparnis erzeugen, um die Fixkosten von 3.000 bis 8.000 € pro Jahr zu tragen. Eine einzelne ertragsstarke Immobilie kann dafür reichen, fünf hochfinanzierte Objekte oft nicht.

Immobilie privat oder als GmbH kaufen – was gilt für eine einzelne vermietete Wohnung? Für eine einzelne Wohnung ist der Privatkauf fast immer die bessere Wahl. Der Mietüberschuss trägt die GmbH-Fixkosten selten, der Verkauf ist nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), und die Vererbung profitiert vom Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG). Die GmbH lohnt sich erst bei größeren, dauerhaft thesaurierten Beständen.

Ist eine GmbH für Immobilien sinnvoll, wenn ich später verkaufen will? Meist nicht. Der GmbH fehlt die außerbetriebliche Sphäre, also der steuerlich geschützte Bereich des Privatvermögens. Deshalb ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer, und die Abschreibung erhöht ihn zusätzlich, weil sie den Buchwert senkt.

Privat ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Nur wer Gewinne über § 6b EStG in neue Objekte überträgt, relativiert diesen Nachteil, und zwar nur, wenn das Objekt mindestens sechs Jahre gehalten wurde und die Reinvestition fristgerecht erfolgt (§ 6b Abs. 3, 4 EStG).

Zahlt eine Immobilien-GmbH Gewerbesteuer auf Mieterträge? Als Kapitalgesellschaft gilt die GmbH kraft Rechtsform stets als Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG). Verwaltet sie aber ausschließlich eigenen Grundbesitz, kürzt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG den gesamten Ertrag aus der Grundstücksverwaltung heraus. Dann bleibt es bei 15,825 % Körperschaftsteuer. Schädliche Nebentätigkeiten lassen die Kürzung dagegen vollständig entfallen.

Kann ich privat gekaufte Immobilien später in eine GmbH einbringen? Ja, aber der Wechsel kostet. Die Einbringung oder der Verkauf an die eigene GmbH löst Grunderwerbsteuer aus, innerhalb der Zehnjahresfrist zusätzlich Einkommensteuer nach § 23 EStG. Die Übertragung muss außerdem zu fremdüblichen Werten erfolgen, sonst drohen verdeckte Einlage oder verdeckte Gewinnausschüttung (§ 8 Abs. 3 KStG). Deshalb sollte die Strukturfrage vor dem Immobilienkauf beantwortet sein.

Kann ich ein Haus mit der GmbH kaufen und selbst darin wohnen? Rechtlich ja, steuerlich ist es fast immer nachteilig. Die Selbstnutzung erfordert eine fremdübliche Miete, also eine Miete wie unter fremden Dritten, sonst liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG).

Außerdem geht die Steuerfreiheit selbstgenutzten Wohneigentums beim Verkauf verloren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Die Details stehen im Beitrag zum Haus in der GmbH mit Selbstnutzung.

Immobilien-GmbH, Immobiliengesellschaft, GmbH für Immobilien – gibt es Unterschiede? Immobilien-GmbH, Immobilien GmbH und GmbH für Immobilien bezeichnen dasselbe: eine gewöhnliche GmbH (§ 13 GmbHG), deren Zweck das Halten und Verwalten eigener Immobilien ist, keine eigene Rechtsform. Immobiliengesellschaft ist dagegen der Oberbegriff. Er umfasst auch Personengesellschaften wie GbR oder GmbH & Co. KG, die transparent besteuert werden und die Haltefristen des § 23 EStG behalten.