Immobilien-GbR gründen: Rechtsform, Steuern und Haftung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts

24 min Lesezeit · Aktualisiert am 30.06.2026

Zwei oder mehr Personen gründen eine Immobilien-GbR durch formfreien Gesellschaftsvertrag (§ 705 BGB). Seit 2024 ist für den Grundbucheintrag zusätzlich die Eintragung als eGbR im Gesellschaftsregister Pflicht (§ 47 Abs. 2 GBO, MoPeG). Besteuert wird transparent bei den Gesellschaftern, die zehnjährige Haltefrist des § 23 EStG bleibt erhalten. Der Preis: unbeschränkte persönliche Haftung mit dem Privatvermögen (§ 721 BGB).

Was ist eine Immobilien-GbR?

GbR als Rechtsform für gemeinsamen Immobilienbesitz

GbR steht für Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gelegentlich auch Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder BGB-Gesellschaft genannt. Sie ist die einfachste Rechtsform für gemeinsamen Immobilienbesitz. Zwei oder mehr Personen schließen sich dafür zusammen, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen (§ 705 Abs. 1 BGB), bei der Immobilien-GbR also Erwerb, Halten und Vermietung von Grundbesitz.

Je nach Zweck trägt sie oft einen eigenen Namen, etwa vermögensverwaltende GbR, Grundstücks-GbR oder Vermietungs-GbR. Rechtlich handelt es sich dabei immer um dieselbe Gesellschaft.

Rechtsfähigkeit seit dem MoPeG 2024

Seit der Reform des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG, zum 1. Januar 2024 ist das ausdrücklich geregelt: § 705 Abs. 2 BGB stellt klar, dass die nach außen auftretende GbR selbst rechtsfähig ist. Das bedeutet, dass nicht die einzelnen Gesellschafter, sondern die Gesellschaft als solche Immobilieneigentümerin wird, Verträge mit Mietern schließt und Kreditnehmerin der Bank ist.

Das Gesellschaftsvermögen gehört deshalb der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern persönlich (§ 713 BGB).

Allein geht das nicht: Eine GbR braucht mindestens zwei Personen. Wer ohne Partner investiert, bleibt beim Alleineigentum oder beim Einzelunternehmen.

Typische Konstellationen sind Ehepaare beim gemeinsamen Hauskauf, Geschwister mit geerbtem Grundbesitz oder zwei Investoren mit einem gemeinsamen Objekt. Geht es um Übertragungen an Kinder und die Nachfolge, wird daraus häufig eine Familien-GbR. Bei mehreren Generationen firmiert die Struktur oft als Familienpool.

eGbR seit 2024: Gesellschaftsregister, MoPeG und Grundbuch

Das MoPeG hat für Personengesellschaften ein neues Gesellschaftsregister geschaffen (§ 707 BGB). Die Eintragung dort ist rechtlich freiwillig, für die Immobilien-GbR aber faktisch Pflicht. Der Grund: Ein Recht für eine GbR kommt nur noch dann ins Grundbuch, wenn die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen ist (§ 47 Abs. 2 GBO).

Das gilt auch für Bestandsgesellschaften, die schon vor 2024 im Grundbuch standen. Ohne Voreintragung im Gesellschaftsregister ist dort keine Verfügung mehr möglich.

Mit der Eintragung wird aus der GbR eine eGbR. Sie trägt dann den Namenszusatz „eGbR" (§ 707a Abs. 2 BGB).

Gleichzeitig entsteht Publizität: Name, Sitz und Gesellschafter der eGbR sind öffentlich einsehbar, und ihre wirtschaftlich Berechtigten gehören ins Transparenzregister. Wer eine Vermietungs-GbR gründen will, plant diesen Schritt deshalb von Anfang an mit ein und meldet die eGbR an, bevor er die Immobilie kauft.

Wie gründet man eine GbR für Immobilien?

Wer eine GbR gründet, um eine Immobilie zu kaufen, braucht weder ein Mindestkapital noch einen notariellen Gesellschaftsvertrag. Drei Schritte führen zum Ziel:

1. Gesellschaftsvertrag schließen. Der Vertrag ist formfrei möglich, sollte aber aus Beweisgründen schriftlich festgehalten werden. Hinein gehören der Zweck, die Beteiligungsquoten, die Geschäftsführung sowie die Rechte und Pflichten der Gesellschafter. Ebenso wichtig sind Regeln zu Einlagen, Entnahmen, zur Aufnahme neuer Gesellschafter, zum Ausscheiden, zur Kündigung sowie zu Abfindung und Nachfolge im Todesfall. Auch ein stiller Teilhaber, der nur im Innenverhältnis beteiligt ist und nicht im Grundbuch steht, braucht eine eigene vertragliche Abrede. Ein Muster oder eine PDF-Vorlage kann dabei als Lesehilfe dienen. Über den tatsächlichen Bestand der Gesellschaft entscheiden aber die Klauseln zur Vermögenssicherung, etwa zu Kündigungsfolgen und zur Abfindungsbewertung.
2. eGbR eintragen lassen. Die Anmeldung zum Gesellschaftsregister muss notariell beglaubigt werden (§ 707 BGB). Notar- und Gerichtsgebühren liegen zusammen meist im niedrigen dreistelligen Bereich.
3. Immobilie kaufen. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die GbR kauft dabei im eigenen Namen und wird als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen.

Die reine Gründung bleibt damit im niedrigen dreistelligen Bereich. Beim Immobilienkauf selbst kommen dann noch Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer hinzu. Eine Sonderform ist die sogenannte GbR zu Null.

Dabei wird beim Immobilienkauf ein Gesellschafter, oft ein Ehegatte, zunächst mit 0 % beteiligt. Diese Quote lässt sich später durch eine Vertragsänderung verschieben, ohne dass dafür eine notarielle Grundstücksübertragung nötig wird. Jede solche Quotenverschiebung muss steuerlich aber gesondert geprüft werden, denn sie kann als Schenkung gelten, Grunderwerbsteuer auslösen oder ein Geschäft nach § 23 EStG sein.

Wie wird die vermögensverwaltende GbR besteuert?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die vermögensverwaltende GbR zahlt selbst weder Einkommensteuer noch Körperschaftsteuer. Sie ist steuerlich transparent: Als Vermieterin erzielt sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese werden zunächst gesondert und einheitlich für die Gesellschaft festgestellt (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2a AO) und dann nach den Beteiligungsquoten auf die Gesellschafter verteilt.

Jeder Gesellschafter versteuert seinen Anteil anschließend mit seinem persönlichen Steuersatz. Gewerbesteuer fällt bei reiner Vermögensverwaltung nicht an.

Das liegt aber an der ausgeübten Tätigkeit und nicht an der Rechtsform der GbR. Anders als die GmbH & Co. KG kann die GbR nicht schon kraft Rechtsform gewerblich geprägt sein, weil ihr die dafür nötige Struktur aus unbeschränkt und beschränkt haftenden Gesellschaftern fehlt (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG).

Übt die GbR aber selbst eine gewerbliche Tätigkeit aus oder bezieht sie gewerbliche Beteiligungseinkünfte, wird daraus trotzdem ein vollwertiger Gewerbebetrieb, und zwar für sämtliche Einkünfte der Gesellschaft (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG). Was das im Einzelnen bedeutet, zeigt der Abschnitt zur gewerblichen Abfärbung.

Steuervorteil: Der Privatvermögensstatus bleibt erhalten

Der eigentliche Steuervorteil der GbR liegt woanders: im Erhalt des Privatvermögensstatus.

• Haltefristen bleiben erhalten. Verkauft die GbR ein Grundstück nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Möglich wird das über die sogenannte Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO: Steuerlich wirkt die Beteiligung an der GbR wie anteiliges Direkteigentum an der Immobilie. Kapitalgesellschaften wie die GmbH kennen diese Vergünstigung nicht, weil ihnen die dafür nötige außerbetriebliche Sphäre fehlt. Der eingetragene Verein dagegen hat eine solche Sphäre (BFH, Urteil vom 15.1.2015, I R 48/13; dazu: privatnütziger Verein). Bei einer selbstgenutzten Immobilie entfällt die Zehnjahresfrist sogar ganz, allerdings nur unter einer Bedingung: Die Immobilie muss seit der Anschaffung durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Weil dieselbe Bruchteilsbetrachtung auch hier greift, wirkt diese Ausnahme bei der GbR nur für den Gesellschafter, der die Wohnung tatsächlich selbst bewohnt. Nutzt bei zwei Gesellschaftern nur einer die Immobilie, bleibt deshalb nur sein Anteil am Verkaufsgewinn steuerfrei. Der Anteil des anderen Gesellschafters unterliegt weiterhin der Zehnjahresfrist des § 23 EStG.
• Keine zweite Besteuerungsebene. Entnahmen aus der GbR sind steuerfrei, weil die zugrunde liegenden Erträge bereits beim Gesellschafter versteuert wurden.
• AfA und Werbungskosten wirken anteilig. Abschreibung und Werbungskosten laufen anteilig bei den Gesellschaftern. Entstehen dabei Vermietungsverluste, lassen sie sich mit anderen Einkünften des jeweiligen Gesellschafters verrechnen.

Drei Grenzen: Abfärbung, Objekthandel und Vermietung an Gesellschafter

Der Steuervorteil aus dem vorigen Abschnitt steht und fällt mit dem Privatvermögensstatus der GbR. Drei Grenzen können diesen Status kippen.

Gewerbliche Abfärbung: Wie ein Nebengeschäft alles ansteckt

Die wichtigste dieser drei Grenzen betrifft nicht den Verkauf, sondern die laufende Tätigkeit. Übt die GbR neben der Vermietung auch nur in geringem Umfang eine originär gewerbliche Tätigkeit aus, färbt das auf sämtliche Einkünfte der Gesellschaft ab (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG).

Für den betroffenen Zeitraum gilt die gesamte GbR dann als Gewerbebetrieb, die Immobilien werden zu Betriebsvermögen, und Gewerbesteuer fällt zusätzlich an. Damit entfällt genau der Vorteil, den die GbR sonst bietet: Ein Verkauf aus Betriebsvermögen ist unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig.

Diese Abfärbung droht schneller, als viele erwarten. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach mit Einspeisevergütung, die Mitvermietung fest eingebauter Betriebsvorrichtungen an einen gewerblichen Mieter, eine kurzfristige Vermietung mit hotelähnlichen Zusatzleistungen wie Reinigung oder Wäscheservice und eine Beteiligung an einer gewerblich tätigen Personengesellschaft zählen alle als eigene gewerbliche Tätigkeit der GbR.

Jede dieser Nebentätigkeiten wirkt für sich genommen klein, kann aber trotzdem die gesamte Immobilien-GbR infizieren.

Für wirklich geringfügige Fälle hat der Bundesfinanzhof eine Bagatellgrenze anerkannt: Bleiben die gewerblichen Nettoumsatzerlöse unter 3 % der gesamten Nettoumsatzerlöse der GbR und unter 24.500 € im Jahr, bleibt die Abfärbung aus (BFH, Urteile vom 27.8.2014, u. a. VIII R 16/11). Diese Grenze ist eng bemessen und im Einzelfall streitanfällig.

Wer gewerbliche Aktivitäten wie eine PV-Anlage plant, trennt sie deshalb sicherheitshalber von der Immobilien-GbR, etwa über eine eigene zweite Gesellschaft.

Drei-Objekt-Grenze: Auch private Verkäufe der Gesellschafter zählen mit

Eine zweite Grenze betrifft den Verkauf: Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert den gewerblichen Grundstückshandel (§ 15 Abs. 2 EStG, sogenannte Drei-Objekt-Grenze). Dann werden rückwirkend alle Verkäufe steuerpflichtig und zusätzlich gewerbesteuerbar.

Für diese Zählung schirmt die GbR ihre Gesellschafter nicht ab. Verkäufe der GbR werden dem einzelnen Gesellschafter persönlich zugerechnet, wenn er mit mindestens 10 % beteiligt ist oder seine Beteiligung mehr als 250.000 € wert ist (BMF-Schreiben vom 26.3.2004, BStBl.

I 2004, 434). Diese zugerechneten GbR-Verkäufe zählt das Finanzamt zu den privaten Objektverkäufen des Gesellschafters hinzu, und umgekehrt zählen dessen private Verkäufe zu den Verkäufen der GbR (BFH, Beschluss vom 3.7.1995, GrS 1/93, BStBl.

II 1995, 617). Wer selbst schon Grundbesitz hält oder an weiteren Immobiliengesellschaften beteiligt ist, muss die Drei-Objekt-Grenze deshalb über alle Engagements hinweg im Blick behalten und nicht nur auf Ebene der GbR.

Vermietung an Gesellschafter: Eigenmiete wirkt nur anteilig

Eine dritte Grenze betrifft die Vermietung an die eigenen Gesellschafter. Das Finanzamt erkennt sie nur an, soweit die Wohnung den übrigen Gesellschaftern zuzurechnen ist. In Höhe der eigenen Beteiligungsquote vermietet der Nutzer nämlich an sich selbst (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO), und das erkennt das Finanzamt nicht als Vermietung an.

Ein Beispiel zeigt die Größenordnung: Bei 50 % Beteiligung wirken nur 50 % von Miete und Werbungskosten steuerlich. Nutzen alle Gesellschafter die Immobilie gemeinsam selbst, entfallen sowohl die Einkünfte als auch der Werbungskostenabzug vollständig.

Immobilie in GbR einbringen: Grunderwerbsteuer und Haltefrist

Wer eine private Immobilie in eine GbR einbringen, übertragen oder überführen will, muss zwei Steuerarten im Blick behalten.

Grunderwerbsteuer bei der Einbringung

Die Einbringung eines Grundstücks in die GbR ist grundsätzlich ein steuerbarer Erwerbsvorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). § 5 GrEStG stellt den Übergang aber in Höhe der Beteiligungsquote des Einbringenden frei. Wer selbst zu 50 % an der GbR beteiligt ist, zahlt deshalb nur auf die andere Hälfte Grunderwerbsteuer.

Auch diese andere Hälfte bleibt steuerfrei, wenn der Mitgesellschafter der Ehegatte oder ein Verwandter in gerader Linie ist (§ 3 Nr. 4, Nr. 6 GrEStG). Geschwister sind von dieser Befreiung dagegen nicht erfasst.

Die einmal erreichte Quote muss anschließend zehn Jahre gehalten werden (§ 5 Abs. 3 GrEStG). Nach dem Wegfall des Gesamthandsprinzips durch das MoPeG gelten diese Vergünstigungen zunächst übergangsweise fort (§ 24 GrEStG), derzeit befristet bis Ende 2026.

Einkommensteuer bei der Einbringung

Die Einbringung gegen Gesellschaftsrechte oder gegen eine Schuldübernahme ist ganz oder teilweise entgeltlich. Auch hier gilt aber die Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO: Ein Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG liegt nur insoweit vor, wie das Grundstück wirtschaftlich auf die Mitgesellschafter übergeht.

In Höhe der eigenen Beteiligungsquote überträgt der Einbringende wirtschaftlich weiterhin an sich selbst, und genau in dieser Höhe passiert steuerlich nichts. Bei einer teilentgeltlichen Einbringung, etwa gegen teilweise Schuldübernahme, teilt die Rechtsprechung den Vorgang zusätzlich nach der sogenannten Trennungstheorie in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf (BFH, Urteil vom 19.3.2014, X R 28/12).

Nur der entgeltliche Teil kann dabei ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein. Deshalb kann die Einbringung binnen zehn Jahren ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG auslösen, allerdings nur in dem Umfang, der wirtschaftlich tatsächlich auf die Mitgesellschafter übergeht.

Erfolgt die Übertragung dagegen vollständig unentgeltlich, läuft einfach die Frist des bisherigen Eigentümers weiter (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Übertragung von GbR-Anteilen

Umgekehrt sind GbR-Anteile beweglicher als das Grundstück selbst: Die schuldrechtliche Übertragung eines Anteils ist formfrei möglich, auch wenn die Gesellschaft ein Grundstück hält, denn das Grundbuch bleibt davon unberührt. Bei der eGbR bedeutet das aber nicht völlige Formfreiheit.

Ist die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen, müssen das Ausscheiden des bisherigen und der Eintritt des neuen Gesellschafters dort angemeldet werden (§ 707 Abs. 3 Satz 2 BGB), und diese Anmeldung braucht eine notarielle Beglaubigung wie im Handelsregister (§ 707b BGB in Verbindung mit § 12 Abs. 1 HGB). Notar- und Registerkosten fallen deshalb auch bei einer formfrei vereinbarten Anteilsübertragung an.

Wird der Anteil verschenkt, kommt zusätzlich die notarielle Beurkundung des Schenkungsversprechens ins Spiel (§ 518 Abs. 1 BGB), die aber mit der tatsächlichen Übertragung des Anteils als geheilt gilt (§ 518 Abs. 2 BGB). Wer Anteile überträgt oder verkauft, muss trotzdem zweimal rechnen.

Gehen innerhalb von zehn Jahren 90 % oder mehr der Anteile auf neue Gesellschafter über, fällt trotz dieses sogenannten Share Deals Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Und einkommensteuerlich gilt der Anteilserwerb als anteilige Anschaffung oder Veräußerung der zugrunde liegenden Grundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Ein Anteilsverkauf binnen der Zehnjahresfrist ist deshalb ebenfalls steuerpflichtig. Auf genau dieser Mechanik bauen Gestaltungen wie die Ehegattenschaukel auf.

Immobilien-GbR: Vorteile und Nachteile

Zweipersonen-GbR: Ausscheiden führt zur Anwachsung

Bei genau zwei Gesellschaftern, wie sie bei Ehepaaren oder Zweipersonen-Investments typisch sind, greift eine Besonderheit. Scheidet einer der beiden aus, sei es durch Kündigung, durch Ausschluss oder durch Tod, erlischt die Gesellschaft ohne Liquidation (§ 712a Abs. 1 BGB).

Das gesamte Gesellschaftsvermögen geht dann im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter über, die Immobilie eingeschlossen. Der ausgeschiedene Gesellschafter oder seine Erben erhalten dafür einen Abfindungsanspruch nach denselben Regeln wie beim regulären Ausscheiden (§ 712a Abs. 2 in Verbindung mit §§ 728 bis 728b BGB).

Weil das Eigentum kraft Gesetzes und ohne Kaufvertrag übergeht, ist dieser Übergang trotzdem grunderwerbsteuerbar (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG). Er bleibt aber in Höhe der bisherigen Beteiligungsquote des verbleibenden Gesellschafters steuerfrei, mit derselben Zehnjahres-Sperrfrist wie bei der regulären Auflösung (§ 6 Abs. 2, Abs. 4 GrEStG).

Wer eine Zweipersonen-GbR gründet, regelt Kündigung, Abfindungshöhe und Nachfolge im Todesfall deshalb am besten schon im Gesellschaftsvertrag und verlässt sich nicht auf diesen gesetzlichen Auffangmechanismus.

Volle Haftung: Gesellschafter haften mit dem Privatvermögen

Der strukturelle Nachteil der GbR steht in § 721 BGB. Danach haften die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft als Gesamtschuldner persönlich, das heißt jeder Gesellschafter für die gesamte Schuld und nicht nur für seine eigene Quote. Eine Vereinbarung, die diese Haftung beschränken soll, ist Dritten gegenüber unwirksam (§ 721 Satz 2 BGB).

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung gibt es deshalb nicht, und auch ein entsprechender Namenszusatz im Gesellschaftsvertrag ändert daran nichts. Wer neu in die GbR eintritt, haftet zusätzlich für die schon bestehenden Altverbindlichkeiten (§ 721a BGB). Wer dagegen ausscheidet, haftet noch fünf Jahre lang nach (§ 728b BGB).

Bei fremdfinanzierten Objekten steht damit im Ernstfall das gesamte Privatvermögen jedes einzelnen Gesellschafters bereit. Wer dieses Privatvermögen schützen will, braucht deshalb eine haftungsbeschränkte Rechtsform (mehr dazu: Vermögensschutz).

GmbH oder GbR: was ist besser für Immobilien?

Ob GbR oder GmbH die bessere Wahl für Immobilien ist, entscheidet sich an drei Punkten: Steuersatz, Haltefrist und Haftung.

Steuerlicher Vergleich mit Rechenbeispiel

Der steuerliche Unterschied lässt sich konkret beziffern. Erzielt eine GbR zweier Gesellschafter 60.000 € Überschuss aus Vermietung, versteuert jeder Gesellschafter 30.000 € mit seinem persönlichen Steuersatz.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag zahlt jeder bis zu 13.293 € Steuern, zusammen also bis zu 26.586 €. Diese Zahl ist eine Obergrenze und kein Regelfall, denn der Soli greift erst, wenn die tarifliche Einkommensteuer eine Freigrenze übersteigt, 20.350 € im Jahr bei Einzelveranlagung und 40.700 € bei Zusammenveranlagung von Ehepaaren (§ 3 Abs. 3 SolzG 1995).

Wessen Gesamteinkommen nur knapp in den 42-%-Bereich hineinreicht, zahlt deshalb noch reduzierten oder gar keinen Soli (Milderungszone nach § 4 SolzG 1995). Eine Immobilien-GmbH mit erweiterter Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) zahlt dagegen nur 9.495 € Körperschaftsteuer, das entspricht dem Satz von 15,825 %, solange nichts ausgeschüttet wird.

Schüttet die GmbH aus, steigt die Belastung auf rund 38 %, also etwa 22.800 €. Beim Verkauf dreht sich das Bild allerdings um: Die GmbH versteuert jeden Veräußerungsgewinn, während die GbR nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen kann (§ 23 EStG).

Faustregel: Wann GmbH, wann GbR

Daraus ergibt sich eine einfache Faustregel. Wer mit hohem Steuersatz langfristig thesauriert, also Gewinne im Unternehmen belässt statt sie zu entnehmen, fährt mit der Kapitalgesellschaft in der Regel besser.

Die konkreten Rechenwege dazu zeigt der Vergleich Immobilien-GmbH oder privat. Wer dagegen von den Erträgen lebt, mit einem steuerfreien Verkauf plant oder zu zweit nur ein einzelnes Objekt hält, bleibt meist besser bei der GbR. Das liegt auch daran, dass die GmbH laufend 3.000 bis 8.000 € Verwaltungskosten pro Jahr verursacht, während bei der GbR fast keine Kosten anfallen.

Wer sowohl eine Haftungsbeschränkung als auch eine transparente Besteuerung sucht, findet diese Kombination bei der GmbH & Co. KG für Immobilien.

Wann lohnt sich eine Immobilien-GbR nicht?

Die GbR ist die falsche Wahl, wenn eines von vier Merkmalen deutlich überwiegt.

Hohe Steuerlast und Fremdkapital

Das erste Merkmal ist eine hohe Thesaurierung bei hohem Steuersatz: Wer Überschüsse jahrzehntelang reinvestiert, statt sie zu entnehmen, verschenkt gegenüber den 15,825 % der Kapitalgesellschaft laufend Substanz.

Das zweite Merkmal ist ein hoher Fremdkapitalhebel: Weil jeder Gesellschafter für die gesamte Restschuld haftet (§ 721 BGB), wiegt ein hoher Kreditanteil bei der GbR besonders schwer.

Handelsabsicht und Gesellschafterkonflikte

Das dritte Merkmal ist Handelsabsicht: Wer Objekte gezielt entwickelt und zeitnah wieder verkauft, landet im gewerblichen Grundstückshandel und verliert damit gerade den steuerlichen Vorteil, den die GbR sonst bietet.

Das vierte Merkmal ist Konfliktpotenzial: Die GbR lebt vom Einvernehmen der Gesellschafter. Bei zerstrittenen Erben oder wechselnden Investoren sind Abfindungsklauseln schnell überfordert. In all diesen Fällen ist eine haftungsbeschränkte Struktur die sauberere Antwort, bei kleinem Volumen etwa die Immobilien-UG.

Was Vergleichsrechnungen selten einbeziehen

Immobilien-GbR und Immobilien-GmbH markieren dabei zwei entgegengesetzte Pole: Haltefristen ohne Haftungsschutz auf der einen Seite, ein niedriger Steuersatz ohne Haltefristen auf der anderen. Der privatnützige Verein verbindet beides.

Er zahlt wie die GmbH 15,825 % auf laufende Erträge (§ 23 Abs. 1 KStG), kann aber dank seiner außerbetrieblichen Sphäre nach den Fristen des § 23 EStG steuerfrei verkaufen. Weil ein Verein keine Anteile hat, entfallen zusätzlich die Ausschüttungsbesteuerung, die Pfändung von Anteilen und die persönliche Haftung der Mitglieder.

Im Gegenzug erwirbt ein Mitglied damit auch keinen Eigentumsanteil am Vereinsvermögen, das dauerhaft dem Vereinszweck gewidmet bleibt, und der Vorstand haftet für Pflichtverletzungen bei der Verwaltung grundsätzlich weiterhin persönlich, wenn auch bei unentgeltlicher Tätigkeit nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 27 Abs. 3, § 31a BGB).

Welche Struktur im konkreten Fall die bessere ist, zeigt der Vergleich VV-GmbH oder privatnütziger Verein.

Häufige Fragen zur Immobilien-GbR

Wie gründe ich eine Immobilien-GbR? Zwei oder mehr Personen schließen einen Gesellschaftsvertrag über ihren gemeinsamen Zweck, etwa den Kauf und die Vermietung einer Immobilie (§ 705 BGB). Der Vertrag ist formfrei möglich, Schriftform ist aber dringend zu empfehlen. Für den Grundstückserwerb kommen dann noch die Eintragung als eGbR im Gesellschaftsregister (§ 707 BGB), der notarielle Kaufvertrag (§ 311b BGB) und der Grundbucheintrag hinzu.

Kann eine GbR Immobilien kaufen – auch ein Haus zur Eigennutzung? Ja. Die GbR ist rechtsfähig (§ 705 Abs. 2 BGB) und kann deshalb als Immobilieneigentümerin im Grundbuch stehen, seit 2024 allerdings nur, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist (§ 47 Abs. 2 GBO). Auch der Kauf eines Hauses zur eigenen Nutzung ist über die GbR möglich. Bei Eigennutzung entfallen dann aber sowohl die Vermietungseinkünfte als auch der Werbungskostenabzug.

Gibt es ein Muster für den Gesellschaftsvertrag einer Immobilien-GbR? Muster und PDF-Vorlagen decken meist nur den Regelfall ab. Die kritischen Punkte fehlen dort oft: Beteiligungsquoten, Entnahmerechte, die Aufnahme neuer Gesellschafter, das Ausscheiden, Abfindungs- und Nachfolgeklauseln sowie die Vermögenssicherung im Todesfall. Der Vertrag ist zwar formfrei gestaltbar (§ 705 BGB), bei Immobilienvermögen gehört er aber in fachkundige Hände statt in eine anonyme Vorlage.

Haften die Gesellschafter einer GbR mit ihrem Privatvermögen? Ja. Die Gesellschafter haften für die Verbindlichkeiten der GbR als Gesamtschuldner persönlich und unbeschränkt, eine abweichende Vereinbarung ist Dritten gegenüber unwirksam (§ 721 BGB). Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung gibt es nicht.

Ausgeschiedene Gesellschafter haften noch fünf Jahre nach ihrem Ausscheiden (§ 728b BGB). Das Privatvermögen schützen kann deshalb nur eine haftungsbeschränkte Rechtsform.

Bruchteilsgemeinschaft oder GbR – was passt beim gemeinsamen Immobilienkauf? Bei der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 BGB) hält jeder Beteiligte einen ideellen Miteigentumsanteil, über den er allein verfügen kann. Die GbR bildet dagegen gemeinsames Gesellschaftsvermögen (§ 713 BGB), und der Gesellschaftsvertrag regelt Übertragung, Kündigung und Nachfolge. Für eine bloße Grundstücks- oder Eigentümergemeinschaft genügt deshalb der Bruchteil.

Wer dagegen gemeinsam bewirtschaften und feste Regeln vereinbaren will, wählt die Grundstücks-GbR. Steuerlich sind beide Formen transparent (§ 39 AO).

Zerstört eine Photovoltaikanlage oder eine gewerbliche Beteiligung die Steuervorteile der Immobilien-GbR? Ja, das kann passieren. Übt die GbR neben der Vermietung auch eine originär gewerbliche Tätigkeit aus, etwa eine Photovoltaikanlage mit Einspeisevergütung oder eine gewerbliche Beteiligung, färbt das auf sämtliche Einkünfte ab (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG).

Die gesamte GbR gilt dann als Gewerbebetrieb, und der Steuervorteil aus § 23 EStG entfällt. Bei wirklich geringfügigen Nebentätigkeiten bleibt eine Bagatellgrenze von 3 % der Nettoumsatzerlöse und höchstens 24.500 € im Jahr unschädlich (BFH, Urteil vom 27.8.2014, VIII R 16/11).

Wie löse ich eine GbR auf und welche steuerlichen Folgen hat das? Die Auflösung folgt aus einem Beschluss oder einem gesetzlichen Auflösungsgrund (§ 729 BGB). Danach wird die Gesellschaft liquidiert und das Vermögen unter den Gesellschaftern verteilt (§§ 735 ff. BGB). Die Übertragung der Immobilien auf die Gesellschafter kann dabei Grunderwerbsteuer auslösen, sie bleibt aber in Höhe der jeweiligen Beteiligungsquote steuerfrei (§ 6 GrEStG).

Diese Befreiung entfällt allerdings, soweit ein Gesellschafter seinen Anteil erst innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Auflösung entgeltlich erworben hat (§ 6 Abs. 4 GrEStG). Binnen der Zehnjahresfrist kann die Übertragung außerdem ein Geschäft nach § 23 EStG sein.

Kann ich eine Immobilien-GbR in eine GmbH umwandeln? Ja, über die Einbringung der Grundstücke oder der GbR-Anteile in eine GmbH, meist gegen neue Geschäftsanteile. Dabei fallen regelmäßig Grunderwerbsteuer und Notarkosten an. Binnen der Zehnjahresfrist kann die Einbringung außerdem ein steuerpflichtiges Geschäft nach § 23 EStG sein. Rechenwege und Fallstricke: Immobilie in GmbH einbringen.

Eignet sich eine GbR als Holding? Nein. Die GbR hat keinen Zugriff auf § 8b KStG. Dividenden und Veräußerungsgewinne aus Beteiligungen werden den Gesellschaftern deshalb transparent zugerechnet und mit Abgeltungsteuer oder dem Teileinkünfteverfahren belastet. Für Beteiligungsstrukturen kommen stattdessen Kapitalgesellschaften oder Körperschaften in Betracht, etwa der Verein als Holding mit 100 % steuerfreien Beteiligungserträgen.

GbR, eGbR, eingetragene GbR, BGB-Gesellschaft, VV-GbR – was ist der Unterschied? Alle diese Begriffe meinen dieselbe Rechtsform. GbR steht für Gesellschaft bürgerlichen Rechts, auch Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder BGB-Gesellschaft genannt, und die eGbR ist einfach die im Gesellschaftsregister eingetragene GbR. Auch vermögensverwaltende GbR, VV-GbR, Vermögensverwaltungs-GbR, Vermögensverwaltung GbR, Grundstücks-GbR oder Vermietungs-GbR beschreiben nur den jeweiligen Zweck. Rechtlich bleibt es immer dieselbe Gesellschaft nach § 705 BGB.