Familien-GbR für Immobilien: gemeinsam halten, schrittweise übertragen

23 min Lesezeit · Aktualisiert am 16.06.2026

Eine Familien-GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) zwischen Familienangehörigen, meist zum gemeinsamen Halten vermieteter Immobilien. Sie wird transparent besteuert (§ 21 EStG), behält die zehnjährige Veräußerungsfrist des § 23 EStG und erlaubt es, Anteile schrittweise mit den Freibeträgen des § 16 ErbStG zu verschenken. Für Grundbesitz ist seit 2024 die Eintragung als eGbR erforderlich.

Was ist eine Familien-GbR – und wofür wird sie genutzt?

Eine GbR im Familienkreis: keine eigene Rechtsform

Eine Familien-GbR ist rechtlich nichts Besonderes. Sie ist eine gewöhnliche Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach §§ 705 ff. BGB, deren Gesellschafter derselben Familie angehören. Typischerweise sind das Eltern und Kinder.

Der Begriff Familien-Grundstücks-GbR meint dieselbe Konstruktion, betont aber ihren häufigsten Zweck: das gemeinsame Halten und Vermieten von Grundbesitz. Unter den Rechtsformen der Familiengesellschaft, also GbR, Familien-KG oder Familien-GmbH, ist die GbR-Familiengesellschaft die einfachste. Sie braucht kein Mindestkapital, keinen Notar für den Vertrag und keine Bilanzierung.

Zwei Gründe für die Familien-GbR: Bündelung und Nachfolge

Für Immobilien wird die Familien-GbR vor allem aus zwei Gründen genutzt. Der erste Grund ist die Bündelung des Vermögens. Halten mehrere Personen ein Grundstück als einfache Miteigentümer, kann jeder Einzelne jederzeit die Aufhebung dieser Gemeinschaft verlangen und damit eine Teilungsversteigerung erzwingen (§ 749 BGB).

In der GbR ist das anders: Der Gesellschaftsvertrag regelt Geschäftsführung, Stimmrechte und Kündigung verbindlich, sodass die Familie das Objekt gemeinsam und stabil hält. Der zweite Grund ist die Nachfolge.

Anders als das Grundstück selbst lassen sich Gesellschaftsanteile in beliebige Quoten zerlegen. Diese Quoten können Eltern gestaffelt verschenken und dabei genau auf die Freibeträge der Schenkungsteuer zuschneiden.

Abgrenzung zur Immobilien-GbR

Im Familienkreis steht dabei die Nachfolge im Vordergrund. Wer dagegen mit fremden Mitinvestoren Immobilien in einer GbR kauft, findet die Kauf- und Finanzierungsperspektive im Beitrag zur Immobilien-GbR.

Familien-GbR gründen: Vertrag, eGbR und Gesellschaftsregister

Gesellschaftsvertrag und das neue Recht der GbR seit dem MoPeG

Wer eine Familien-GbR gründen will, braucht dafür zunächst nur einen Gesellschaftsvertrag. Dieser Vertrag ist grundsätzlich formfrei gültig. Eine wichtige Ausnahme betrifft aber genau den typischen Fall der Familien-GbR: Verpflichtet der Vertrag ein Familienmitglied dazu, ein Grundstück in die Gesellschaft einzubringen, muss der gesamte Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).

Ebenso bedarf ein Versprechen, GbR-Anteile zu verschenken, für sich genommen der notariellen Beurkundung (§ 518 Abs. 1 BGB). Wird die versprochene Schenkung tatsächlich vollzogen, heilt dieser Formmangel allerdings rückwirkend (§ 518 Abs. 2 BGB).

Wegen dieser Formfragen und wegen seiner Tragweite sollte der Vertrag trotzdem schriftlich festgehalten und anwaltlich gestaltet werden. Seit dem MoPeG, dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, das am 1. Januar 2024 in Kraft trat, ist das Recht der GbR neu geordnet.

Die Gesellschaft selbst ist seitdem Trägerin ihres Vermögens (§ 713 BGB). Das frühere Gesamthandsprinzip, bei dem das Vermögen rechtlich den Gesellschaftern gemeinsam zustand, ist damit aufgegeben.

Eintragung als eGbR: Pflicht für Grundbesitz

Für Immobilien hat das eine wichtige Folge. Eine GbR kann Rechte an Grundstücken nur noch erwerben oder über sie verfügen, wenn sie zuvor als eGbR, also als eingetragene GbR, im Gesellschaftsregister steht (§ 707 BGB, § 47 Abs. 2 GBO). Die Anmeldung zu diesem Register muss notariell beglaubigt werden.

Mit der Eintragung führt die Gesellschaft den Zusatz eGbR und wird mit Name, Sitz und allen Gesellschaftern öffentlich einsehbar. Das ist neue Publizität, bleibt aber deutlich unter dem Offenlegungsniveau einer Kapitalgesellschaft wie der GmbH.

Bereits bestehende Gesellschaften, die schon im Grundbuch stehen, trifft keine sofortige Pflicht zur Eintragung. Diese Pflicht wird erst fällig, sobald über das Grundstück verfügt werden soll, etwa bei einem Verkauf oder einer Belastung.

GbR gründen mit Kindern: Minderjährige als Gesellschafter

Im Regelfall gründen die Eltern die Immobilien-GbR, bringen das Objekt ein und nehmen ihre Kinder als Gesellschafter auf. Sind die Kinder dabei noch minderjährig, entsteht ein rechtliches Problem: Die Eltern stehen beim Vertragsschluss faktisch auf beiden Seiten, einmal als eigene Vertragspartei und einmal als gesetzliche Vertreter des Kindes.

Deshalb dürfen sie das Kind bei diesem Geschäft nicht vertreten (§ 1629 Abs. 2 i. V. m. § 1824 BGB).

Für den Beitritt des Kindes bestellt das Familiengericht deshalb regelmäßig einen Ergänzungspfleger (§ 1809 BGB). Zusätzlich braucht es für Grundstücksgeschäfte und den Erwerb der Gesellschafterstellung eine familiengerichtliche Genehmigung (§§ 1643, 1850 ff. BGB).

Wer eine GbR mit Kindern gründen will, sollte außerdem wissen: Auch das minderjährige Kind haftet als Gesellschafter grundsätzlich persönlich für die Schulden der GbR. Erst mit Eintritt der Volljährigkeit kann es sich auf eine Begrenzung dieser Haftung auf das dann vorhandene Vermögen berufen (§ 1629a BGB).

Was gehört in den Gesellschaftsvertrag?

Die Suche nach einem Mustervertrag für die Familien-GbR führt in die Irre. Muster regeln zuverlässig den Zweck, die Beiträge und die Gewinnverteilung.

Die eigentlichen Konflikte entstehen aber genau an den Stellen, die solche Muster offenlassen.

In einen belastbaren Vertrag gehören deshalb: eine Geschäftsführungsbefugnis der Eltern trotz Minderheitsquote, die von der gesetzlichen Regel abweicht (§§ 709, 715 BGB), Mehrheitserfordernisse anstelle von Einstimmigkeit, klare Entnahmeregeln, ein langfristiger Kündigungsausschluss mit Abfindungsklausel (§§ 725, 728 BGB), Zustimmungsvorbehalte für die Verfügung über Anteile, Nachfolgeklauseln für den Todesfall und Rückforderungsrechte für verschenkte Anteile, etwa für den Fall einer Insolvenz oder Scheidung des Beschenkten.

Nicht die Steuerersparnis entscheidet am Ende darüber, ob die Gesellschaft die nächsten dreißig Jahre übersteht, sondern genau diese Klauseln.

Wie wird die Familien-GbR bei Immobilien besteuert?

Mieteinkünfte: transparente Besteuerung bei den Gesellschaftern

Die Familien-GbR ist steuerlich transparent. Das bedeutet: Nicht die Gesellschaft selbst zahlt Steuern auf die Mieteinkünfte, sondern jeder Gesellschafter versteuert seinen Anteil daran mit seinem eigenen, persönlichen Steuersatz als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Das Finanzamt stellt diese Einkünfte einheitlich und gesondert für alle Gesellschafter zusammen fest (§ 180 Abs. 1 Nr. 2a AO).

Daraus ergibt sich ein eigener Steuereffekt. Mieteinkünfte, die bislang beim hohen Spitzensteuersatz der Eltern landeten, verteilen sich nach der Anteilsübertragung auch auf die Kinder. Haben die Kinder selbst wenig oder kein eigenes Einkommen, werden dadurch ihr Grundfreibetrag und die niedrigeren Steuersätze der unteren Progressionsstufen nutzbar.

Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Beteiligung der Kinder zivilrechtlich wirksam ist und auch tatsächlich vollzogen wird. Reine Papiergestaltungen ohne echten Vollzug erkennt die Finanzverwaltung nicht an.

Wer Mieteinkünfte auf die Kinder verlagert, sollte auch deren Nebenfolgen kennen. Eigenes Einkommen der Kinder aus der GbR-Beteiligung zählt zum Gesamteinkommen, das die beitragsfreie Familienversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung begrenzt (§ 10 SGB V). 2026 liegt diese Grenze bei 565 € im Monat, und mehrere Einkommensquellen wie Mieteinkünfte und ein Nebenjob werden dafür zusammengerechnet.

Bei studierenden Kindern zählt eigenes Einkommen außerdem zum BAföG-relevanten Einkommen und kann die Förderung mindern (§ 21 BAföG). Und weil das Finanzamt die Mieteinkünfte für alle Gesellschafter einheitlich und gesondert feststellt (§ 180 Abs. 1 Nr. 2a AO), werden auch minderjährige Kinder als Feststellungsbeteiligte geführt und brauchen dafür eine eigene Steuer-Identifikationsnummer.

Diese Nebenfolgen heben den Progressionsvorteil nicht auf, gehören aber vor der Übertragung mit auf den Tisch.

Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren

Ein zweiter wichtiger Punkt betrifft den späteren Verkauf. Die zehnjährige Frist für steuerfreie private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG bleibt bei der GbR erhalten. Grund dafür ist die sogenannte Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO: Die Grundstücke der vermögensverwaltenden GbR gelten steuerlich anteilig als Wirtschaftsgüter der einzelnen Gesellschafter, nicht der Gesellschaft.

Deshalb ist ein Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, genau wie bei einem Grundstück im reinen Privatvermögen. Das unterscheidet die GbR grundlegend von der Familien-GmbH, bei der jeder Veräußerungsgewinn dauerhaft steuerpflichtig bleibt. Kapitalgesellschaften kennen diese private Sphäre nicht.

Nur Körperschaften mit einer sogenannten außerbetrieblichen Sphäre, also einem eigenen steuerlichen Privatvermögen, können solche Fristen ebenfalls nutzen (BFH, Urteil vom 15.1.2015, I R 48/13). Beim privatnützigen Verein ist diese außerbetriebliche Sphäre ein tragendes Strukturmerkmal.

Keine Gewerbesteuer bei reiner Vermietung, aber Drei-Objekt-Grenze beachten

Bei reiner Vermietung fällt zudem keine Gewerbesteuer an, denn Vermögensverwaltung gilt steuerlich nicht als Gewerbebetrieb (§ 15 Abs. 2 EStG). Dieser Status ist aber kein Selbstläufer. Die Gesellschaft muss ihn sich in zwei Richtungen bewahren: beim Verkauf ihrer Objekte und bei jeder Nebentätigkeit neben der reinen Vermietung.

Vermeiden sollte die Familie dabei den sogenannten gewerblichen Grundstückshandel. Nach der Rechtsprechung des BFH ist das ein Indiz, wenn innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, die sogenannte Drei-Objekt-Grenze.

Zählobjekte sind dabei nur Verkäufe in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Errichtung des Objekts, in Ausnahmefällen bis zu zehn Jahre, etwa bei besonderer Branchennähe der Verkäufer.

Ein Objekt, das die Familie schon lange als Bestandsimmobilie hält und dann verkauft, zählt für die Drei-Objekt-Grenze deshalb in aller Regel nicht mit. Wichtig ist außerdem: Die Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Freigrenze, sondern nur ein Indiz der Rechtsprechung.

Auch mit weniger als vier Verkäufen kann im Einzelfall schon ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn andere Umstände dafür sprechen, etwa eine von Anfang an geplante Weiterveräußerung. Wird die Grenze überschritten oder liegt im Einzelfall ein gewerblicher Grundstückshandel vor, werden sämtliche Einkünfte der Gesellschaft rückwirkend als gewerblich umqualifiziert.

Gewerbliche Abfärbung: wenn eine Nebentätigkeit alles ansteckt

Neben dem Grundstückshandel gibt es einen zweiten, in der Praxis häufigeren Weg in die Gewerblichkeit: die gewerbliche Abfärbung nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG. Übt eine an sich vermögensverwaltende Personengesellschaft daneben auch nur eine originär gewerbliche Tätigkeit aus, gelten sämtliche Einkünfte der Gesellschaft als gewerblich, nicht nur der gewerbliche Teil.

In der Praxis reicht dafür schon eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom gegen Vergütung eingespeist wird, denn das ist eine eigene gewerbliche Tätigkeit.

Der Bundesfinanzhof hat das für eine vermögensverwaltende GbR ausdrücklich bestätigt, und zwar unabhängig davon, ob die Photovoltaikanlage einen Gewinn oder einen Verlust erzielt (BFH, Urteil vom 30.6.2022, IV R 42/19).

Eine Bagatellgrenze schützt davor: Bleiben die Nettoumsatzerlöse aus der gewerblichen Nebentätigkeit unter 3 % der gesamten Nettoumsatzerlöse der Gesellschaft und zugleich unter 24.500 € im Jahr, bleibt es bei der Vermögensverwaltung (BFH, Urteil vom 27.8.2014, VIII R 6/12).

Auch mitvermietete Betriebsvorrichtungen oder eine kurzfristige, hotelartige Vermietung mit Zusatzleistungen können auf dieselbe Weise abfärben. Für die Familien-GbR wiegt das doppelt schwer.

Färbt die Gesellschaft gewerblich ab, entfällt die Gewerbesteuerfreiheit. Zugleich entfällt die private Vermögenssphäre der Grundstücke, und damit verliert die Familie den zuvor beschriebenen steuerfreien Verkauf nach § 23 EStG.

Grunderwerbsteuer: Einbringung des Grundstücks in die Familien-GbR

Bringt ein Familienmitglied ein Grundstück in die Familien-GbR ein, ist dieser Vorgang zunächst grunderwerbsteuerbar (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Im Familienkreis greifen dafür aber mehrere Befreiungen, die den Vorgang meist weitgehend freistellen.

§ 5 Abs. 2 GrEStG befreit die Übertragung vom Alleineigentümer auf die Gesellschaft in Höhe seiner eigenen Beteiligungsquote an dieser Gesellschaft. Für die Anteile, die auf die übrigen Gesellschafter entfallen, greifen zusätzlich § 3 Nr. 4 GrEStG für Ehegatten und § 3 Nr. 6 GrEStG für Verwandte in gerader Linie.

Die Finanzverwaltung rechnet diese Befreiungen zusammen, was in der Praxis als Interpolation der Befreiungsvorschriften bezeichnet wird. Bringt also ein Vater ein Grundstück in eine GbR ein, an der er selbst, seine Ehefrau und die beiden gemeinsamen Kinder beteiligt sind, fällt dadurch regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an.

Zwei Einschränkungen sind dabei wichtig. Erstens verlangt § 5 Abs. 3 GrEStG, dass der Einbringende seine Beteiligungsquote zehn Jahre lang hält. Wer unmittelbar nach der Einbringung schon Anteile verschenkt, muss deshalb die Reihenfolge der Übertragungen sorgfältig planen, auch wenn die Schenkung selbst wiederum nach § 3 Nr. 2 GrEStG begünstigt ist.

Zweitens gilt die Gleichstellung der rechtsfähigen Personengesellschaft mit der früheren Gesamthand nach dem MoPeG bislang nur übergangsweise (§ 24 GrEStG). Vor einer Einbringung sollte deshalb immer der aktuelle Rechtsstand geprüft werden.

Grunderwerbsteuer beim späteren Gesellschafterwechsel: § 1 Abs. 2a GrEStG

Grunderwerbsteuer betrifft auch die spätere Übertragung der Anteile selbst, nicht nur die Einbringung des Grundstücks. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter über, ist bereits das ein eigener grunderwerbsteuerbarer Vorgang (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Genau das beschreibt auch das folgende Rechenbeispiel: Übertragen die Eltern ihre gesamten Anteile in einem Zug auf die Kinder, wird die 90-%-Schwelle überschritten, und der Vorgang muss dem Finanzamt angezeigt werden (§ 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GrEStG).

Weil es sich dabei um eine Schenkung handelt, bleibt der Vorgang zwar in aller Regel nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei.

Die Anzeigepflicht entfällt dadurch aber nicht. Wurde das Grundstück kurz zuvor erst steuerbegünstigt nach § 5 Abs. 2 GrEStG eingebracht, kollidiert eine rasche Weiterschenkung der Anteile außerdem mit der zehnjährigen Nachbehaltensfrist des § 5 Abs. 3 GrEStG von oben.

Wer Einbringung und Anteilsschenkungen plant, sollte deshalb beide Fristen gemeinsam im Blick behalten.

Erbschaftsteuer und Schenkung: Anteile schrittweise übertragen

Freibeträge nutzen: Wie die Schenkung von GbR-Anteilen bewertet wird

Der eigentliche Grund, warum sich die Familien-GbR für die Nachfolge eignet, ist dieser Übertragungsmechanismus. Wer Anteile an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft verschenkt, gilt steuerlich so, als hätte er anteilig die dahinterstehenden Wirtschaftsgüter verschenkt (§ 10 Abs. 1 Satz 4 ErbStG).

Bewertet wird dieser Anteil mit dem Grundbesitzwert nach §§ 157 ff. BewG. Handelt es sich um zu Wohnzwecken vermietete Immobilien, wird davon zusätzlich ein Abschlag von 10 % abgezogen (§ 13d ErbStG).

Auf den verbleibenden Wert werden dann die persönlichen Freibeträge angewendet: 400.000 € pro Kind und Elternteil sowie 500.000 € für Ehegatten (§ 16 ErbStG). Diese Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG).

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus steuerfrei übertragen

Der Grundbesitzwert steht dabei nicht einfach fest, sondern muss vor der Schenkung im sogenannten Bedarfsbewertungsverfahren nach §§ 157 ff. BewG ermittelt werden. Seit der Reform der Bewertungsparameter durch das Jahressteuergesetz 2022, die ab 2023 gilt, fällt dieser typisierte Wert tendenziell höher aus als zuvor.

Liegt der tatsächliche Verkehrswert nachweislich darunter, lässt sich das über ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis belegen und der Ansatz entsprechend absenken (§ 198 BewG, sogenannte Öffnungsklausel).

Ein Rechenbeispiel übersetzt das in Zahlen, wenn wir für ein Mehrfamilienhaus einen so ermittelten Grundbesitzwert von 1.600.000 € annehmen und das Objekt lastenfrei ist. Eltern halten je 50 % einer Familien-GbR, die dieses vermietete Mehrfamilienhaus hält.

Jedes der beiden Kinder erhält von jedem Elternteil 25 % der Anteile. Der steuerliche Ansatz je Schenkung beträgt damit 25 % von 1.600.000 €, also 400.000 €.

Davon werden nach § 13d ErbStG nur 90 % angesetzt, also 360.000 €. Dieser Betrag liegt unter dem Freibetrag von 400.000 € pro Kind und Elternteil.

Im Ergebnis lösen alle vier Schenkungen zusammen 0 € Schenkungsteuer aus, und die vollständige Immobilie ist in einem einzigen Schritt schenkungsteuerfrei auf die nächste Generation übertragen, auch wenn der Vorgang grunderwerbsteuerlich anzeigepflichtig bleibt (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Bei größeren Vermögen wird entsprechend gestaffelt: Zunächst werden Anteile bis zur Freibetragsgrenze übertragen, nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG folgt die nächste Tranche.

Trägt die Immobilie dagegen noch Verbindlichkeiten, etwa ein laufendes Bankdarlehen, verändert sich die Rechnung. Übernehmen die Kinder mit dem Anteil anteilig auch die Schulden, ist die Schenkung teilentgeltlich, eine sogenannte gemischte Schenkung.

Schenkungsteuerlich mindert die übernommene Schuld zwar den Erwerb und damit die Bemessungsgrundlage. Einkommensteuerlich kann dieselbe Schuldübernahme aber beim Schenker ein anteiliges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG auslösen, wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten wird.

Der Bundesfinanzhof wendet dafür die sogenannte Trennungstheorie an: Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten, und nur der entgeltliche Teil löst Steuer aus (BFH, Urteil vom 11.3.2025, IX R 17/24).

Gerade weil der steuerfreie Verkauf nach § 23 EStG einer der zentralen Vorteile der Familien-GbR ist, gilt bei einer fremdfinanzierten Immobilie: Übertragungsreihenfolge und Schuldenverteilung gehören vorab durchgerechnet.

Wer die Immobilie stattdessen vererben statt verschenken will, muss die Nachfolge im Gesellschaftsvertrag selbst regeln. Ohne eine solche Nachfolgeklausel erhalten die Erben nämlich nur einen Abfindungsanspruch gegen die Gesellschaft. Im Nachlass liegt dann kein Anteil am Objekt mehr, sondern nur noch ein Geldanspruch.

Nießbrauchsvorbehalt: Kontrolle behalten, aber Pflichtteil beachten

Die Kontrolle müssen die Eltern für diese Übertragung nicht aufgeben. Verschenken sie die Anteile unter Nießbrauchsvorbehalt, behalten sie sich die laufenden Mieterträge als Versorgungsgrundlage vor.

Das hat allerdings eine wichtige Kehrseite bei der Einkommensteuer: Solange der Nießbrauch läuft, erzielen weiterhin die Eltern als Nießbraucher die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, weil bei ihnen die wirtschaftliche Nutzung des Objekts liegt (§ 21 EStG).

Der oben beschriebene Verteilungseffekt auf Grundfreibetrag und niedrigere Progression der Kinder tritt für nießbrauchbelastete Anteile deshalb nicht ein. Wer die Progressionsverteilung nutzen will, muss auf den Nießbrauchsvorbehalt für genau diese Anteile verzichten.

Wer stattdessen die eigene Versorgung sichern will, muss bei denselben Anteilen auf den Progressionsvorteil verzichten. Beides gleichzeitig lässt sich nicht erreichen.

Bei entsprechender vertraglicher Gestaltung können sich die Eltern zusätzlich die Stimmrechte vorbehalten, obwohl das Eigentum am Anteil bereits auf die Kinder übergegangen ist. Dabei ist allerdings Vorsicht geboten.

Behalten sich die Eltern neben dem Nießbrauch derart umfassende Stimm-, Verwaltungs- und freie Widerrufsrechte vor, dass die Kinder über den Anteil wirtschaftlich gar nicht mehr eigenständig verfügen können, sieht die Finanzverwaltung das wirtschaftliche Eigentum (§ 39 AO) weiterhin bei den Eltern.

Im Zweifel gilt die Übertragung dann steuerlich nicht als vollzogen. Ein derart umfassender Rechte-Vorbehalt gehört deshalb immer im Einzelfall geprüft, bevor er in den Vertrag kommt.

Der Kapitalwert dieses Nießbrauchs (§ 14 BewG) mindert außerdem den steuerpflichtigen Erwerb, sodass sich sogar größere Quoten noch in den Freibetrag einpassen lassen. Diesem Vorteil steht allerdings eine Kehrseite beim Pflichtteil gegenüber.

Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch beginnt die Zehnjahresfrist der Pflichtteilsergänzung nach § 2325 Abs. 3 BGB nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht zu laufen, weil der Schenker den Genuss des Vermögens gar nicht aufgegeben hat. Verwandte Gestaltungen sind der Familienpool als Oberbegriff des Konzepts und die Ehegattenschaukel für Übertragungen zwischen Eheleuten.

Familien-GbR: Vorteile und Nachteile im Überblick

Wann lohnt sich die Familien-GbR nicht?

Die Familien-GbR stößt in drei Situationen an ihre Grenzen.

Hohe Fremdfinanzierung: unbeschränkte Haftung

Die erste ist eine erhebliche Fremdfinanzierung. Alle Gesellschafter haften unbeschränkt und persönlich für sämtliche Schulden der Gesellschaft, und zwar jeder für die volle Summe (§ 721 BGB). Schenkt eine Familie ihren Kindern Anteile an einer GbR mit hohen Bankverbindlichkeiten, schenkt sie ihnen damit auch dieses Haftungsrisiko. In diesem Fall ist die Familien-KG mit ihrer beschränkten Kommanditistenhaftung die sauberere Personengesellschaft.

Hohe Überschüsse zur Reinvestition: kein Thesaurierungsvorteil

Die zweite Situation betrifft hohe laufende Überschüsse, die reinvestiert statt entnommen werden sollen. Die transparente Besteuerung der GbR kennt keinen Thesaurierungsvorteil, weil jeder Gewinn sofort beim persönlichen Steuersatz der Gesellschafter ankommt. Wer dauerhaft im Spitzensteuersatz reinvestiert, fährt deshalb mit einer Körperschaftslösung zu 15,825 % Steuersatz besser.

Konfliktanfällige Familien: Kündigung und Pflichtteil

Die dritte Situation sind konfliktanfällige Familienverhältnisse. Vorbehaltlich vertraglicher Sperren kann jeder Gesellschafter kündigen und seine Abfindung verlangen. Auch Privatgläubiger eines Gesellschafters können dessen Mitgliedschaft ihrerseits kündigen (§ 726 BGB).

Im Scheidungs- oder Pflichtteilsfall wird der Anteilswert zusätzlich zur Rechengröße gegen die Familie. Die GbR bündelt also Vermögen, aber sie schützt es nicht vor solchen Zugriffen. Wer Schutz vor dem Zugriff Dritter sucht, muss grundsätzlicher ansetzen (Vermögensschutz).

Eine dritte Option neben den üblichen Wegen

Die Schwächen der Familien-GbR folgen aus ihrer Natur als Personengesellschaft: Anteile, die gepfändet, gekündigt, im Zugewinn ausgeglichen und im Pflichtteil bewertet werden, dazu die unbeschränkte persönliche Haftung. Der privatnützige Verein kennt beides nicht.

Er hat keine Anteile, sondern Mitgliedschaften ohne eigenen Vermögenswert, haftet allein mit dem Vereinsvermögen und versteuert laufende Erträge als Körperschaft mit 15,825 %, bei erhaltener außerbetrieblicher Sphäre auch für § 23 EStG.

Die Nachfolge läuft dabei über die Satzung und den Wechsel der Mitglieder, nicht über Schenkungstranchen gegen die Zehnjahresuhr. Welche Struktur für welches Familienvermögen trägt, zeigt der Vergleich Familiengesellschaft oder Verein.

Häufige Fragen zur Familien-GbR

Was ist eine Familien-GbR? Eine Familien-GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB), deren Gesellschafter derselben Familie angehören. Typischerweise sind das Eltern und Kinder. Sie hält meist vermietete Immobilien und dient dazu, Vermögen gebündelt zu verwalten und Anteile schrittweise auf die nächste Generation zu übertragen. Eine eigene Rechtsform ist sie nicht, sondern eine GbR mit familiärem Gesellschafterkreis.

Was gehört in den Vertrag einer Familien-GbR – reicht ein Mustervertrag? Ein generischer Mustervertrag deckt die kritischen Punkte selten ab. Regeln sollte der Vertrag: Zweck und Beitragspflichten, Geschäftsführung und Stimmrechte (abweichend von §§ 709 ff. BGB), Entnahmen, Kündigungsbeschränkungen und Abfindung (§§ 725, 728 BGB), Verfügungsbeschränkungen über Anteile, Nachfolgeklauseln für den Todesfall und Rückforderungsrechte bei Schenkungen. Diese Klauseln entscheiden später über den Bestand der Gesellschaft.

Fällt bei der Einbringung eines Grundstücks in die Familien-GbR Grunderwerbsteuer an? Meist nicht oder nur anteilig. § 5 Abs. 2 GrEStG stellt die Einbringung in Höhe der eigenen Beteiligungsquote steuerfrei. Für die Anteile, die auf Ehegatten und Verwandte in gerader Linie entfallen, greifen zusätzlich § 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG.

Zu beachten bleiben die Nachbehaltensfristen des § 5 Abs. 3 GrEStG. Die Details dafür gehören in die steuerliche Beratung.

Wie spart eine Familien-GbR Erbschaftssteuer? Erbschaftssteuer, fachlich Erbschaft- und Schenkungsteuer, lässt sich über gestaffelte Anteilsschenkungen reduzieren. Jedes Kind hat pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG), der alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht (§ 14 ErbStG).

Anders als Miteigentumsbruchteile am Grundstück selbst lassen sich GbR-Anteile präzise in Freibetragshöhe zuschneiden. Vermietete Wohnimmobilien werden zudem nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG), was zusätzlichen Spielraum schafft.

Kann ich eine GbR mit minderjährigen Kindern gründen? Ja, aber mit Formalien. Weil Eltern beim Vertragsschluss mit dem eigenen Kind auf beiden Seiten stehen, dürfen sie das Kind hier nicht vertreten (§ 1629 Abs. 2 i. V. m. § 1824 BGB). Deshalb bestellt das Familiengericht regelmäßig einen Ergänzungspfleger (§ 1809 BGB).

Für Grundstücksgeschäfte und den Beitritt zur Gesellschaft kommt zusätzlich eine familiengerichtliche Genehmigung hinzu (§§ 1643, 1850 ff. BGB). Auch das minderjährige Kind haftet dabei grundsätzlich persönlich. Erst mit Volljährigkeit kann es die Haftung auf das dann vorhandene Vermögen begrenzen (§ 1629a BGB).

Was kostet eine Familien-GbR? Der Gesellschaftsvertrag selbst ist formfrei. Kosten entstehen für die anwaltliche Gestaltung, bei Grundbesitz für die notarielle Anmeldung zum Gesellschaftsregister und die Grundbuchumschreibung (Gebühren nach GNotKG, abhängig vom Grundstückswert) sowie laufend für die jährliche Feststellungserklärung (§ 180 AO). Die laufenden Kosten liegen deutlich unter denen einer GmbH, weil Bilanzierung, Offenlegung und IHK-Beitrag entfallen.

Kann man Immobilien über eine GbR vererben? Ja. Beim Tod eines Gesellschafters entscheidet der Gesellschaftsvertrag darüber, was mit dem Anteil passiert. Ohne Nachfolgeklausel scheidet der Verstorbene aus der Gesellschaft aus (§ 723 BGB), und die Erben erhalten dafür nur einen Abfindungsanspruch (§ 728 BGB).

Mit einfacher oder qualifizierter Nachfolgeklausel rücken die Erben oder ein bestimmter Erbe dagegen direkt in den Anteil ein. Wer Immobilien gezielt über die GbR vererben will, muss deshalb Gesellschaftsvertrag und Testament aufeinander abstimmen.

Familien-GbR, Familien-Grundstücks-GbR, eGbR – gibt es Unterschiede? Familien-GbR, Familien GbR, GbR-Familiengesellschaft und Familien-Grundstücks-GbR bezeichnen dasselbe. Auch gedrehte Suchanfragen wie GbR Immobilien Familie meinen dieselbe Konstellation: eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Familienkreis, meist mit Grundbesitz.

Die eGbR ist dagegen nur die im Gesellschaftsregister eingetragene GbR (§ 707 BGB). Seit dem MoPeG 2024 ist diese Eintragung Voraussetzung dafür, dass die Gesellschaft im Grundbuch eingetragen werden kann (§ 47 Abs. 2 GBO).