Ehegattenschaukel bei Immobilien: neue AfA durch Verkauf unter Ehegatten

20 min Lesezeit · Aktualisiert am 12.06.2026

Bei der Ehegattenschaukel verkauft ein Ehegatte eine vermietete Immobilie steuerfrei an den anderen, sobald die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG abgelaufen ist. Der Erwerber schreibt danach vom neuen, höheren Kaufpreis ab (§ 7 Abs. 4 EStG).

Grunderwerbsteuer fällt zwischen Ehegatten ohnehin nicht an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Voraussetzung ist ein fremdüblicher, tatsächlich vollzogener Kaufvertrag.

Was ist die Ehegattenschaukel? Einfach erklärt

Die Ehegattenschaukel bei Immobilien nutzt eine Besonderheit im deutschen Steuerrecht aus. Wer eine vermietete Immobilie im Privatvermögen hält, kann deren Wertsteigerung nach zehn Jahren steuerfrei realisieren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die jährliche Abschreibung, die AfA, richtet sich dagegen weiterhin nach den ursprünglichen Anschaffungskosten und bleibt davon unberührt.

Genau in dieser Lücke setzt die Ehegattenschaukel an: Der Eigentümer-Ehegatte verkauft die Immobilie an den anderen Ehegatten. Der Veräußerungsgewinn bleibt dabei steuerfrei, weil die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist. Beim Erwerber entsteht dadurch eine neue, höhere AfA-Bemessungsgrundlage in Höhe des aktuellen Kaufpreises.

Die stille Wertsteigerung wird so in frisches Abschreibungsvolumen umgewandelt. Möglich wird das vor allem, weil Grundstücksverkäufe zwischen Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit sind (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Ohne diese Befreiung würde die gesparte Einkommensteuer meist von der Grunderwerbsteuer wieder aufgezehrt, weshalb dieselbe Gestaltung unter fremden Dritten unattraktiv bleibt.

Der Begriff Immobilienschaukel wird häufig wie ein Synonym verwendet, ist aber eigentlich der Oberbegriff dafür. Er umfasst auch Verkäufe an andere nahestehende Personen oder an die eigene Gesellschaft. Die Ehegattenschaukel ist davon die in Deutschland verbreitetste Variante, weil bei Ehegatten die Grunderwerbsteuerbefreiung automatisch hinzukommt.

Wie funktioniert die Ehegattenschaukel? Schritt für Schritt

Die Gestaltung folgt einem festen Ablauf. Er lässt sich in fünf Schritte und zwei mitzuplanende Nebenwirkungen zerlegen.

Die fünf Schritte der Gestaltung

1. Fristenprüfung: Zwischen Anschaffung und Verkauf müssen beim veräußernden Ehegatten mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist dabei nicht die Grundbuchumschreibung, sondern der Tag, an dem der jeweilige notarielle Kaufvertrag unterschrieben wurde. Hat der veräußernde Ehegatte die Immobilie selbst unentgeltlich erhalten, etwa durch Erbschaft oder Schenkung, zählt für die Zehnjahresfrist nicht der Tag des eigenen Erwerbs, sondern die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Diese sogenannte Fußstapfenregel kommt in der Praxis häufig vor, etwa bei geerbten Objekten, und kann die Frist retten, auch wenn der eigene Besitz noch keine zehn Jahre zurückreicht.
2. Wertermittlung: Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen, also dem Preis, den ein fremder Käufer am Markt zahlen würde. Das lässt sich durch ein Gutachten oder eine belastbare Marktwertableitung nachweisen. Setzen die Ehegatten den Preis zu niedrig an, wird daraus steuerlich eine teilweise Schenkung. Schenkungsteuer fällt dabei erst an, wenn der unentgeltliche Anteil den Ehegatten-Freibetrag von 500.000 € übersteigt, der zudem alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Für die AfA wirkt sich ein solcher teilentgeltlicher Verkauf zweigeteilt aus: Nur für den entgeltlichen Teil entstehen beim Erwerber neue, höhere Anschaffungskosten, für den unentgeltlichen Teil führt er stattdessen die bisherige AfA-Bemessungsgrundlage des Verkäufers fort (§ 11d EStDV). Die Ehegattenschaukel hebt die AfA in diesem Fall also nur anteilig. Setzen die Ehegatten den Kaufpreis dagegen zu hoch an, kürzt das Finanzamt die neue AfA-Bemessungsgrundlage entsprechend.
3. Notarieller Kaufvertrag und Vollzug: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Danach muss er auch tatsächlich vollzogen werden wie unter fremden Käufern, mit Auflassung, Grundbuchumschreibung und dem Übergang von Nutzen und Lasten auf den Erwerber.
4. Echte Kaufpreiszahlung: Der erwerbende Ehegatte muss den Kaufpreis tatsächlich finanzieren, etwa über ein Bankdarlehen oder ein fremdüblich ausgestaltetes Verkäuferdarlehen. Den Kapitaldienst, also Zins und Tilgung, zahlt er aus eigenen Mitteln, meist aus den laufenden Mieterträgen der Immobilie. Die Schuldzinsen kann er dabei als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).
5. Neue AfA: Der Erwerber schreibt danach den Gebäudeanteil seiner neuen Anschaffungskosten ab, bei den meisten Bestandsgebäuden mit 2 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt und wie viel auf Grund und Boden, richtet sich nach den realen Wertverhältnissen. Das Finanzamt prüft diese Aufteilung anhand der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

Zwei Nebenwirkungen, die mitgeplant werden müssen

Mit dem Kauf beginnt beim Erwerber eine neue Zehnjahresfrist. Verkauft er das Objekt innerhalb dieser Frist weiter, ist der Gewinn auf Basis der neuen, hohen Anschaffungskosten steuerpflichtig.

Dabei mindern sich diese Anschaffungskosten in der Gewinnermittlung um die AfA, die der Erwerber zwischenzeitlich bereits abgezogen hat (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn fällt deshalb höher aus als die bloße Wertsteigerung des Objekts, denn die zuvor gehobene AfA wird auf diese Weise teilweise wieder eingefangen.

Zusätzlich läuft auch die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten neu.

Investiert der Erwerber innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, also ohne den Anteil für Grund und Boden, in Instandsetzung und Modernisierung, muss er diese Kosten wie Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abschreiben, statt sie sofort als Werbungskosten abzuziehen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Durch die höheren Gebäudeanschaffungskosten nach der Schaukel steigt auch dieser Schwellenwert.

Ehegattenschaukel: Beispiel mit Zahlen

Eine Beispielrechnung macht die Mechanik konkret. Alle Zahlen darin lassen sich nachrechnen.

Ausgangslage: Kaufpreis und AfA von 2010

M kaufte 2010 ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 500.000 €. Davon entfielen 80 %, also 400.000 €, auf das Gebäude, der Rest auf Grund und Boden. Seine jährliche AfA betrug deshalb 2 % von 400.000 €, also 8.000 € pro Jahr. Bis 2026 ist der Verkehrswert des Hauses auf 900.000 € gestiegen.

Steuerfreier Verkauf ohne Grunderwerbsteuer

2026 verkauft M das Haus für 900.000 € an seine Ehefrau F. Zwischen Kauf und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre, die Frist ist bereits seit 2020 abgelaufen. Der Wertzuwachs von 400.000 € (900.000 € minus 500.000 €) bleibt deshalb einkommensteuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Ohne die Ehegattenbefreiung würde je nach Bundesland eine Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % anfallen, bei 6,5 % also bis zu 58.500 €. Weil M und F verheiratet sind, entfällt diese Steuer vollständig (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Die neue AfA bei der Ehefrau

Die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude muss F 2026 allerdings neu ermitteln, und zwar anhand der realen Wertverhältnisse zum Verkaufszeitpunkt, wie es auch Schritt 5 der Gestaltung verlangt. Die alte 80/20-Quote von M aus dem Jahr 2010 schreibt sich also nicht automatisch fort.

Das Finanzamt prüft die Aufteilung anhand der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, und weil Bodenrichtwerte seit 2010 vielerorts deutlich stärker gestiegen sind als Gebäudewerte, kann sich 2026 ein höherer Bodenanteil ergeben als noch bei M. Das folgende Rechenbeispiel unterstellt zur Veranschaulichung, dass die Aufteilung 2026 erneut 80 % Gebäude zu 20 % Grund und Boden ergibt.

Unter dieser Annahme setzt F 80 % von 900.000 €, also 720.000 €, als Gebäudeanschaffungskosten an.

Ihre AfA beträgt damit 2 % von 720.000 €, also 14.400 € pro Jahr, ein Plus von 6.400 € gegenüber den bisherigen 8.000 €.

Fällt der tatsächlich ermittelte Gebäudeanteil niedriger aus, sinken die neue AfA-Bemessungsgrundlage und mit ihr die im Folgenden berechnete Steuerersparnis entsprechend.

Wirkung: Ersparnis, Kosten und Amortisation

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % (ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer gerechnet) spart die zusätzliche AfA jährlich 6.400 € × 42 % = 2.688 € Einkommensteuer. Über zehn Jahre summiert sich das auf 26.880 €.

Dem stehen Notar- und Grundbuchkosten gegenüber, konservativ gerechnet 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises, hier also rund 9.000 bis 13.500 €. Bezogen auf die jährliche Ersparnis von 2.688 € amortisiert sich die Gestaltung in diesem Beispiel nach rund dreieinhalb bis fünf Jahren.

Diese Spanne deckt aber nur den Kernfall ab. Nicht eingerechnet sind ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis des Kaufpreises, die Grundschuldbestellung bei einer Bankfinanzierung von F und die Steuerberatungskosten für die Begleitung der Gestaltung.

Hat M die Immobilie selbst noch nicht vollständig abbezahlt, kommt außerdem die Ablösung seines laufenden Darlehens hinzu, gegebenenfalls samt Vorfälligkeitsentschädigung an seine Bank. Gerade diese Ablösung ist in der Praxis die häufigste Kostenfalle und kann die tatsächliche Amortisationsdauer gegenüber der reinen Notar- und Grundbuchkosten-Rechnung deutlich verlängern.

Wie das Geld für den Kaufpreis fließt, wirkt sich zusätzlich aus. Finanziert F über ein Bankdarlehen, kann sie die Zinsen als Werbungskosten absetzen. Vereinbaren M und F stattdessen ein fremdübliches Verkäuferdarlehen, bleibt das Geld in der Familie, und M versteuert die Zinsen dann als eigene Kapitalerträge.

Diese Zinsen unterliegen dabei aber nicht automatisch der günstigen Abgeltungsteuer von 26,375 %. Weil F die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzt, greift die Ausnahme des § 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EStG, sobald M und F als einander nahestehende Personen im Sinne der BFH-Rechtsprechung gelten.

Für Ehegatten reicht dafür ein bloßes Verwandtschaftsverhältnis nicht aus, der BFH verlangt zusätzlich ein finanzielles Abhängigkeitsverhältnis (BFH, Urteil vom 28.01.2015, VIII R 8/14). Genau ein solches Abhängigkeitsverhältnis liegt aber nahe, wenn F den Kaufpreis nur deshalb stemmen kann, weil M ihr das Darlehen gewährt.

Trifft das zu, versteuert M die Zinsen mit seinem persönlichen, meist deutlich höheren tariflichen Steuersatz statt mit 26,375 %, was den Vorteil der Darlehensvariante gegenüber einer Bankfinanzierung erheblich schmälert.

Die Grenze der Rechnung

Die Rechnung zeigt zugleich, wo die Gestaltung an ihre Grenzen stößt. Der Vorteil hängt direkt von zwei Größen ab, der Differenz zwischen Verkehrswert und alter AfA-Bemessungsgrundlage sowie dem Grenzsteuersatz des Erwerbers. Ist die Wertsteigerung gering oder der Steuersatz niedrig, deckt die zusätzliche Steuerersparnis die Transaktionskosten nicht.

Welche Voraussetzungen gelten? Fremdüblichkeit und echte Zahlung

Verträge zwischen Ehegatten erkennt die Finanzverwaltung nur an, wenn sie denselben Maßstab erfüllen wie Verträge unter Fremden. Das ist ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu sogenannten Angehörigenverträgen: Sie müssen zivilrechtlich wirksam geschlossen, fremdüblich ausgestaltet und tatsächlich vollzogen werden. Für die Ehegattenschaukel ergeben sich daraus vier konkrete Anforderungen.

Die vier Anforderungen an den Vertrag

• Kaufpreis zum Verkehrswert: Er muss dokumentiert und begründbar sein, zum Beispiel durch ein Gutachten.
• Tatsächlicher Geldfluss oder fremdübliche Finanzierung: Ein schriftlicher Darlehensvertrag braucht einen marktgerechten Zins, eine vereinbarte Tilgung, eine Besicherung und pünktlich geleistete Raten. Ein zinsloses, unbesichertes Darlehen ohne Tilgungsplan kippt dagegen die gesamte Gestaltung.
• Vollzug wie unter Dritten: Dazu gehören die Grundbuchumschreibung, der Übergang der Mietverhältnisse (§ 566 BGB), die eigene Vereinnahmung der Mieten durch den Erwerber und getrennte Konten.
• Keine unmittelbare Rückschenkung: Wer den Kaufpreis verschenkt und ihn dann als angebliche Zahlung zurückfließen lässt, liefert dem Finanzamt den Missbrauchsvorwurf frei Haus.

Folgen bei Verstößen

Wer diese vier Punkte sauber umsetzt, stützt sich auf die anerkannten Einzelbausteine der Gestaltung: fremdübliche Angehörigenverträge und den Fristablauf des § 23 EStG. Eine höchstrichterliche Entscheidung, die die Ehegattenschaukel als Gesamtmodell ausdrücklich absegnet, gibt es dagegen nicht. Die steuerliche Anerkennung ergibt sich stattdessen aus der Anwendung dieser allgemeinen Grundsätze auf den Einzelfall und bleibt entsprechend einzelfallabhängig.

Wer die vier Punkte schleifen lässt, riskiert die neue AfA. Zusätzlich stehen dann auch die Werbungskostenabzüge aus der Finanzierung infrage.

Ehegattenschaukel mit GbR

Häufig verkauft der Eigentümer-Ehegatte die Immobilie nicht an den anderen Ehegatten persönlich, sondern an eine vermögensverwaltende GbR, an der beide beteiligt sind. Steuerlich ändert das an der Grundlogik wenig. Die GbR selbst zahlt keine Steuer auf die Mieterträge, weil sie als vermögensverwaltend transparent gilt: Die Immobilie wird steuerlich den Gesellschaftern anteilig zugerechnet (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO).

Die neue AfA-Bemessungsgrundlage entsteht deshalb in Höhe der Anschaffungskosten der Gesellschaft. Das gilt allerdings nur, soweit der Verkäufer nicht selbst an der GbR beteiligt ist.

In Höhe seiner eigenen Quote würde er sonst wirtschaftlich von sich selbst kaufen, und dafür entsteht keine neue AfA. Grunderwerbsteuerlich kombinieren sich dabei zwei Regelungskreise: die personenbezogene Ehegattenbefreiung (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und die Gesamthandsregeln der §§ 5, 6 GrEStG.

Deren Anwendung auf die GbR ist seit der Reform des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) nur befristet gesetzlich angeordnet, die Rechtslage ist hier in Bewegung. Der Einzelfall muss deshalb zwingend geprüft werden.

Hinzu kommt eine praktische Hürde: Seit dem MoPeG kann eine GbR nur dann als Käuferin ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im Gesellschaftsregister eingetragen ist (§ 47 Abs. 2 GBO). Das kostet zusätzliche Registergebühren und macht die Beteiligungsverhältnisse der GbR öffentlich einsehbar.

Der eigentliche Reiz der GbR-Variante liegt weniger in der Steuerersparnis als in der Struktur. Die Immobilie liegt danach in einer gemeinsamen Gesellschaft, über die sich später auch Kinder beteiligen lassen. Der Übergang von der Ehegattenschaukel zur Familien-GbR oder zum Familienpool ist damit fließend. Wie eine Immobilien-GbR grundsätzlich besteuert wird und welche Familiengesellschaft zu welchem Vermögen passt, behandeln die verlinkten Beiträge.

Varianten: Immobilienschaukel, Eigenheimschaukel, Ehegattenschaukel 2.0

Immobilienschaukel: der Verkauf an die eigene GmbH

Unter dem Oberbegriff Immobilienschaukel finden sich verwandte Gestaltungen mit anderen Käufern als dem Ehegatten. Verkauft der Eigentümer stattdessen an seine eigene Immobilien-GmbH, hebt das ebenfalls das AfA-Potenzial. Zusätzlich lässt sich der Kaufpreis dann als Gesellschafterdarlehen wieder entnehmen.

Diese Variante löst aber Grunderwerbsteuer aus, denn § 3 Nr. 4 GrEStG befreit nur Verkäufe zwischen Ehegatten, nicht Verkäufe zwischen Gesellschafter und Kapitalgesellschaft. Wie sich dieser Nachteil gegen den AfA-Vorteil abwägen lässt, behandelt der Beitrag Immobilie in GmbH einbringen.

Eigenheimschaukel und Ehegattenschaukel 2.0 oder plus

Die Eigenheimschaukel überträgt dieselbe Idee auf selbstgenutzte Immobilien. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte lassen sich schon vor Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei verkaufen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Relevant wird das aber nur, wenn das Objekt anschließend vermietet wird, denn ohne Vermietung entsteht gar keine AfA, die sich erhöhen ließe.

„Ehegattenschaukel 2.0" und „Ehegattenschaukel plus" sind dagegen Marketing-Bezeichnungen ohne feste rechtliche Definition. Gemeint ist damit meist die Wiederholung der Gestaltung nach Ablauf der nächsten Zehnjahresfrist: Die Schaukel kann im Grundsatz alle zehn Jahre erneut schwingen, jedes Mal mit neuem Fremdüblichkeits- und Missbrauchsrisiko. Teilweise sind auch Kombinationen mit einem Verkäuferdarlehen oder einer Gesellschaftsstruktur gemeint.

Risiken: Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) und der Scheidungsfall

Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO

Das steuerliche Hauptrisiko der Ehegattenschaukel ist § 42 AO, die Vorschrift gegen den Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten. Ein Verkauf zum Verkehrswert mit echtem Vollzug ist danach keine unangemessene Gestaltung, weil der Eigentumswechsel zivilrechtlich real und wirtschaftlich gewollt ist.

Angreifbar sind dagegen die Abkürzungen: ein Kaufpreis nur auf dem Papier, die Schenkung der Kaufsumme mit anschließender Rückzahlung oder das planmäßige Hin- und Herübertragen ohne einen Grund außerhalb der Steuerersparnis.

Je öfter dieselbe Immobilie zwischen denselben Personen wandert, desto genauer fragt das Finanzamt nach dem wirtschaftlichen Gehalt. Konservative Beratung dokumentiert deshalb bei jedem Durchgang außersteuerliche Motive, etwa eine veränderte Haftungsverteilung oder eine Neuordnung der Finanzierung.

Ein weiteres Randrisiko betrifft Anleger mit mehreren Objekten: Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Der Gewinn wäre dann auch nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerpflichtig.

Der Scheidungsfall: kein steuerneutraler Rückweg

Das größere Risiko ist oft kein steuerliches, sondern ein zivilrechtliches. Nach dem Verkauf gehört die Immobilie dem anderen Ehegatten vollständig und endgültig.

Kommt es danach zur Scheidung, gibt es keinen steuerneutralen Rückweg. Die Grunderwerbsteuerbefreiung des § 3 Nr. 4 GrEStG endet mit der Ehe, danach hilft nur noch § 3 Nr. 5 GrEStG für die eigentliche Vermögensauseinandersetzung.

Eine Übertragung innerhalb der neuen Zehnjahresfrist des Erwerbers kann außerdem ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG auslösen, selbst wenn sie nur der Abgeltung des Zugewinnausgleichs dient. Die Ehegattenschaukel setzt deshalb eine stabile Ehe voraus, oder zumindest einen Ehevertrag, der diesen Fall regelt.

Wann lohnt sich die Ehegattenschaukel nicht?

Die Gestaltung trägt ihre eigenen Kosten nicht in jedem Fall. Ist die Differenz zwischen Verkehrswert und altem Restbuchwert gering, bleibt zu wenig neues AfA-Volumen übrig. Ist der Grenzsteuersatz des Erwerbers niedrig, ist jeder zusätzliche AfA-Euro entsprechend wenig wert.

Steht ein Verkauf an Dritte kurz bevor, startet die neue Zehnjahresfrist zur Unzeit. Wer den Kaufpreis nicht echt finanzieren kann oder will, sollte die Gestaltung ganz lassen, denn eine Schaukel ohne echten Geldfluss ist kein Steuermodell, sondern eine Einladung an die Betriebsprüfung.

Wer ohnehin plant, Vermögen strukturiert auf die nächste Generation zu übertragen, löst mit dem Hin-und-her-Verkauf zwischen Ehegatten außerdem das falsche Problem. Die Schaukel optimiert die AfA, sie ordnet aber keine Nachfolge. Dafür sind Familiengesellschaften oder ein Familienpool die passenderen Instrumente. Geht es dagegen um reine Renditeabwägungen zwischen Halten und Verkaufen, hilft eher der Vergleich Immobilien-GmbH oder privat.

Die Alternative, die in der Beratung selten fällt

Die Ehegattenschaukel repariert ein Problem der privaten Direkthaltung: Sie beschafft alle zehn Jahre neues AfA-Volumen, hängt dafür aber an Fremdüblichkeit, Transaktionskosten und am Bestand der Ehe. Eine Körperschaft mit eigener außerbetrieblicher Sphäre löst dieses Grundproblem dauerhafter.

Ein privatnütziger Verein versteuert Mieterträge mit 15,825 % Körperschaftsteuer, kann Immobilien in der außerbetrieblichen Sphäre nach den Fristen des § 23 EStG steuerfrei veräußern (BFH, Urteil vom 15.01.2015, I R 48/13) und kennt keine Anteile, die im Scheidungs- oder Erbfall bewertet und verteilt werden müssten.

Ob die Familiengesellschaft mit Schaukel-Optionen oder die Vereinsstruktur besser zur eigenen Situation passt, zeigt der Vergleich Familiengesellschaft oder Verein.

Häufige Fragen zur Ehegattenschaukel

Wie funktioniert die Ehegattenschaukel bei Immobilien? Ein Ehegatte verkauft eine vermietete Immobilie an den anderen, sobald die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG abgelaufen ist. Der Verkauf erfolgt steuerfrei zum Verkehrswert. Der Erwerber schreibt danach vom neuen, höheren Kaufpreis ab (§ 7 Abs. 4 EStG).

Grunderwerbsteuer fällt nach § 3 Nr. 4 GrEStG nicht an. Voraussetzung ist ein fremdüblicher, tatsächlich vollzogener Kaufvertrag.

Was ist die Ehegattenschaukel einfach erklärt? Die Abschreibung einer vermieteten Immobilie richtet sich nach den eigenen Anschaffungskosten. Verkauft ein Ehegatte das Objekt steuerfrei an den anderen (§ 23 EStG), entstehen dort neue, höhere Anschaffungskosten. Die bisherige Wertsteigerung wird so in frisches AfA-Volumen umgewandelt, ohne dass die Immobilie die Familie verlässt.

Welche Voraussetzungen hat die Ehegattenschaukel? Vier Voraussetzungen zählen: eine beim Verkäufer bereits abgelaufene Zehnjahresfrist (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), ein notarieller Kaufvertrag zum nachweisbaren Verkehrswert, die tatsächliche Zahlung oder eine fremdübliche Finanzierung des Kaufpreises sowie ein Vollzug wie unter fremden Dritten, also Eigentumsumschreibung, Übergang von Nutzen und Lasten und eine laufende Kapitaldienstleistung.

Fällt bei der Ehegattenschaukel Grunderwerbsteuer an? Nein. Grundstücksverkäufe zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig vom Kaufpreis. Diese Befreiung gilt während bestehender Ehe.

Nach der Scheidung greift stattdessen nur noch § 3 Nr. 5 GrEStG, und zwar nur für Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Beim Verkauf an eine Ehegatten-GbR gelten zusätzlich die Sonderregeln der §§ 5, 6 GrEStG.

Was steckt hinter Ehegattenschaukel 2.0 und Ehegattenschaukel plus? Ehegattenschaukel 2.0 und Ehegattenschaukel plus sind Marketing-Bezeichnungen ohne feststehende rechtliche Definition. Gemeint sind damit meist Erweiterungen der Grundgestaltung, etwa die Wiederholung des Verkaufs nach Ablauf der nächsten Zehnjahresfrist, die Kombination mit einem fremdüblichen Verkäuferdarlehen oder der Verkauf an eine Ehegatten-Gesellschaft. Die rechtlichen Anforderungen bleiben dabei identisch: § 23 EStG, Fremdüblichkeit und § 42 AO.

Funktioniert die Ehegattenschaukel auch mit Kindern? Grundsätzlich ja. Verkäufe an Verwandte in gerader Linie sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG ebenfalls grunderwerbsteuerfrei, und die Steuerfreiheit nach § 23 EStG hängt nicht davon ab, wer als Käufer auftritt.

In der Praxis scheitert die Gestaltung mit Kindern aber oft an der Finanzierung und am Verfahren: Minderjährige brauchen eine Ergänzungspflegschaft und zusätzlich eine familiengerichtliche Genehmigung für den Grundstückskauf (§ 1643 Abs. 1 i. V. m. § 1850 BGB), und ein Kind ohne eigenes Einkommen kann keinen fremdüblichen Kapitaldienst leisten.

Ist die Ehegattenschaukel Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO? Nicht per se. Ein tatsächlich vollzogener Verkauf zum Verkehrswert mit echter Kaufpreiszahlung ist zivilrechtlich real und wird steuerlich grundsätzlich anerkannt. Angreifbar nach § 42 AO sind dagegen Gestaltungen ohne wirtschaftliche Substanz, etwa ein Kaufpreis nur auf dem Papier, die sofortige Rückschenkung der Mittel, unangemessene Preise oder ein fehlender Vollzug. Die Beweislast für die Fremdüblichkeit trägt in der Praxis der Steuerpflichtige.

Ehegattenschaukel, Ehegatten Schaukel, Immobilienschaukel, Immobilien Schaukel, Eigenheimschaukel – gibt es Unterschiede? Ehegattenschaukel und Ehegatten Schaukel bezeichnen dieselbe Gestaltung. Immobilienschaukel, auch Immobilien Schaukel geschrieben, ist der Oberbegriff für Verkäufe im Nahbereich zur AfA-Erhöhung, etwa auch an die eigene GmbH. Die Eigenheimschaukel überträgt die Idee auf selbstgenutzte Objekte, die nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG schon vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können.