Immobilien-GmbH: Vorteile und Nachteile – die ehrliche Gesamtrechnung

23 min Lesezeit · Aktualisiert am 30.06.2026

Die Immobilien-GmbH besteuert Mieterträge mit effektiv 15,825 % (§ 23 KStG), sofern die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) greift. Dem stehen strukturelle Nachteile gegenüber: kein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren, denn § 23 EStG gilt hier nicht, rund 38 % Gesamtbelastung bei Ausschüttung, volle Erbschaftsteuer auf die Anteile (§ 13b ErbStG) und Grunderwerbsteuer bei der Einbringung.

Warum die Bewertung der Immobilien-GmbH zweigeteilt ausfällt

Kaum eine Struktur wird so einseitig dargestellt wie die GmbH für Immobilien. Befürworter rechnen mit dem Steuersatz von 15,825 %. Kritiker verweisen auf die verlorene Zehnjahresfrist, nach der ein Privatverkauf steuerfrei wäre. Beide haben recht, denn sie blicken nur auf unterschiedliche Phasen im Leben eines Immobilienportfolios.

Die Vorteile der Immobilien-GmbH entstehen in der Haltephase, während das Geld in der Gesellschaft bleibt und arbeitet. Ihre Nachteile zeigen sich dagegen an drei anderen Stellen: beim Einstieg durch die Grunderwerbsteuer, bei der Entnahme durch die Ausschüttungsbesteuerung und beim Ausstieg, weil die Zehnjahresfrist fehlt. Wer Vorteile und Nachteile so sauber trennt, erkennt den eigentlichen Charakter der Rechtsform.

Sie ist ein Thesaurierungsvehikel, also eine Struktur zum Ansammeln und Wiederanlegen von Gewinnen, für den langfristigen Bestandsaufbau. Für fast alles andere taugt sie kaum.

Grundlagen und Gründung stellt der Leitfaden zur Immobilien-GmbH dar. Hier folgt die Gesamtrechnung — einschließlich der Steuerfallen, die in Werberechnungen meist fehlen.

Welche Vorteile bietet eine Immobilien-GmbH?

15,825 % auf Mieterträge statt bis zu 45 %

Der zentrale Steuervorteil betrifft die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen. Gewinne der GmbH unterliegen der Körperschaftsteuer, das ist die Gewinnsteuer für Kapitalgesellschaften wie die GmbH. Sie beträgt 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag, effektiv also 15,825 % (§ 23 Abs. 1 KStG).

Eigentlich fällt daneben noch Gewerbesteuer an (§ 2 Abs. 2 GewStG). Diese wird jedoch durch die sogenannte erweiterte Kürzung neutralisiert, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, also nur eigene Immobilien hält und vermietet (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).

Damit bleibt es bei den 15,825 %. Ein Privatvermieter mit Spitzensteuersatz zahlt auf denselben Überschuss dagegen bis zu 45 % Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar. Bei einem Vermietungsüberschuss von 100.000 € pro Jahr zahlt die GmbH 15.825 € Steuern und reinvestiert die restlichen 84.175 €. Ein Privatvermieter mit 42 % Grenzsteuersatz zahlt dagegen 42.000 € und reinvestiert nur 58.000 €.

Das ergibt eine Differenz von 26.175 € jährlich, die im Bestand arbeitet und Tilgung wie Neuerwerb beschleunigt. Ob dieser Vorteil die Strukturkosten im Einzelfall aufwiegt, ist die Kernfrage der Entscheidung Immobilien-GmbH oder privat.

Verkaufsgewinne auf neue Objekte übertragen (§ 6b EStG)

Verkauft die GmbH ein Objekt mit Gewinn, muss sie diesen Gewinn nicht sofort versteuern. § 6b EStG erlaubt es, den Veräußerungsgewinn auf eine neu angeschaffte Immobilie zu übertragen. Alternativ lässt er sich bis zu vier Jahre lang in eine Rücklage einstellen, bei Neubauten sogar sechs Jahre.

Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass das verkaufte Objekt mindestens sechs Jahre lang zum Anlagevermögen gehört hat, also zu den dauerhaft genutzten Wirtschaftsgütern der Gesellschaft (§ 6b Abs. 4 EStG). Damit lässt sich ein Portfolio umbauen, ohne dass sofort Steuern abfließen. Das ist ein echter struktureller Vorteil gegenüber dem Privatvermieter, der innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft und dabei Steuern zahlt.

§ 6b EStG stundet die Steuer allerdings nur. Die stillen Reserven, also die aufgelaufene, aber noch nicht versteuerte Wertsteigerung, bleiben weiterhin steuerverstrickt und werden bei einem späteren Verkauf fällig.

Die Stundung ist außerdem nicht kostenlos, wenn am Ende gar nicht reinvestiert wird. Löst die GmbH die Rücklage nach Ablauf der Vier- oder Sechsjahresfrist auf, ohne ein Ersatzobjekt angeschafft zu haben, erhöht sich der Gewinn für jedes volle Wirtschaftsjahr, in dem die Rücklage bestanden hat, um einen Zuschlag von 6 % des aufgelösten Betrags (§ 6b Abs. 7 EStG).

Bei einer vollen Vierjahresfrist macht das 24 % zusätzlich, gerechnet auf den zurückgestellten Gewinn. Wer die Rücklage bildet, sollte deshalb schon bei der Bildung ein realistisches Ersatzobjekt im Blick haben, denn erst das macht die Vier- oder Sechsjahresfrist praktisch beherrschbar.

Die erweiterte Kürzung setzt zudem voraus, dass die GmbH ihren Grundbesitz wirklich nur verwaltet und nicht wie eine Händlerin damit umgeht. Verkauft die Gesellschaft mehrere Objekte kurz nacheinander oder sogar in einem einzigen Rechtsakt, kann das dieselbe Wertung auslösen wie die Drei-Objekt-Grenze bei Privatpersonen, nämlich gewerblichen Grundstückshandel statt bloßer Verwaltung.

Der Bundesfinanzhof hat das für eine Kapitalgesellschaft bestätigt, die mehrere Grundstücke innerhalb kurzer Zeit veräußert hatte (BFH, Urteil vom 03.06.2025, III R 12/22). Die erweiterte Kürzung entfällt in einem solchen Fall für den gesamten Ertrag des Jahres, nicht nur für den Veräußerungsgewinn.

Wer über § 6b EStG einen laufenden Portfolioumbau plant, sollte Verkäufe deshalb zeitlich strecken statt sie zu bündeln.

Haftungstrennung und geordnete Nachfolge

Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet nur das Gesellschaftsvermögen, nicht das Privatvermögen der Gesellschafter (§ 13 Abs. 2 GmbHG). Bei fremdfinanzierten Beständen begrenzt das die Nachhaftungs- und Prozessrisiken aus der Bewirtschaftung auf die Gesellschaft selbst. In der Immobilien-GbR ist das anders: Dort haften die Gesellschafter persönlich.

Daneben lassen sich GmbH-Anteile in der Nachfolge und Familienplanung leichter aufteilen und übertragen als Bruchteile an einzelnen Grundstücken. Wiederholte Anteilsschenkungen können dabei die Freibeträge des § 16 ErbStG alle zehn Jahre neu nutzen (§ 14 ErbStG). Wer eine Immobiliengesellschaft gründen will, um mehrere Beteiligte zu ordnen, findet hier den belastbarsten Vorteil, der nichts mit Steuern zu tun hat.

Steuerliche Vorteile mit Bedingung

Alle steuerlichen Vorteile stehen allerdings unter demselben Vorbehalt: Sie gelten nur für Gewinne, die in der Gesellschaft bleiben. Die Steuervorteile der Immobilien-GmbH sind also im Kern ein Stundungsmodell. Was die Gesellschaft verlässt, wird nachbelastet. Damit zu den Nachteilen.

Welche Nachteile hat die Immobilien-GmbH?

Ausschüttung: aus 15,825 % werden rund 38 %

Sobald Gewinne von der Gesellschaft an die Gesellschafter fließen, spricht man von einer Ausschüttung. Darauf fallen zusätzlich 26,375 % Kapitalertragsteuer an, umgangssprachlich auch Abgeltungsteuer genannt (§ 20 Abs. 1 Nr. 1, § 32d EStG). Ein Rechenbeispiel zeigt die Wirkung: Von 100 € Gewinn bleiben nach 15,825 € Körperschaftsteuer noch 84,18 € übrig, die ausgeschüttet werden können.

Darauf entfallen 22,20 € Abgeltungsteuer. Netto kommen beim Gesellschafter also 61,98 € an, das entspricht einer Gesamtbelastung von rund 38 %.

Wer von den Mieterträgen leben will, steht damit schlechter da als ein Privatvermieter mit Spitzensteuersatz. Der Steuersatzvorteil der GmbH gehört also dem Bestand, der wächst, solange nicht ausgeschüttet wird, nicht dem Gesellschafter, der Geld entnehmen will.

Die rund 38 % gelten für den Standardfall ohne Kirchensteuer. Kirchensteuerpflichtige Gesellschafter zahlen zusätzlich Kirchensteuer auf die Kapitalerträge, wobei sich die Abgeltungsteuer selbst im Gegenzug nur um 25 % dieser Kirchensteuer ermäßigt (§ 32d Abs. 1 Satz 3 EStG).

Unter dem Strich liegt die Gesamtbelastung bei ihnen deshalb etwas über 38 %. Wer mindestens zu 25 % an der GmbH beteiligt ist, oder zu mindestens 1 % beteiligt ist und zugleich beruflich maßgeblichen Einfluss auf die Gesellschaft nehmen kann, kann außerdem auf Antrag statt der Abgeltungsteuer das Teileinkünfteverfahren wählen (§ 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG).

Dabei bleiben 40 % der Ausschüttung steuerfrei, die restlichen 60 % werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, dafür lassen sich damit zusammenhängende Werbungskosten voll abziehen (§ 3 Nr. 40 EStG). Für Gesellschafter mit niedrigerem persönlichem Steuersatz kann das günstiger sein als die pauschale Abgeltungsteuer, das muss aber im Einzelfall nachgerechnet werden.

Volle Erbschaftsteuer auf die Anteile

Bei der Erbschaftsteuer gibt es für Unternehmen eine wichtige Vergünstigung, die Verschonung für Betriebsvermögen (§§ 13a, 13b ErbStG). Ein Teil oder sogar der gesamte Unternehmenswert bleibt dabei steuerfrei. Diese Verschonung greift jedoch nicht für sogenanntes Verwaltungsvermögen, also Vermögen, das eher wie eine Geldanlage wirkt statt wie ein aktiv geführter Betrieb.

An Dritte vermietete Grundstücke zählen genau dazu (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG). Für die typische Immobilien-GmbH läuft die Verschonung deshalb leer. Die Anteile werden im Erbfall grundsätzlich voll besteuert.

Eine Ausnahme gibt es nur für Wohnungsunternehmen, doch die ist an enge Voraussetzungen geknüpft. Auch der Bewertungsabschlag von 10 % für vermietete Wohnimmobilien hilft hier nicht: Er gilt nur für Grundstücke im Privatvermögen, nicht für GmbH-Anteile (§ 13d ErbStG).

Dieser Nachteil ist allerdings kein Spezifikum der GmbH. Auch direkt gehaltene vermietete Immobilien werden im Erbfall grundsätzlich mit ihrem vollen Wert angesetzt, eine allgemeine Verschonung für Vermietungsobjekte kennt das Erbschaftsteuerrecht nicht. Der eigentliche Unterschied zum Privatbesitz liegt deshalb vor allem in diesem entgangenen 10-%-Abschlag des § 13d ErbStG, nicht in einer grundsätzlich härteren Besteuerung von Unternehmensvermögen gegenüber Privatvermögen.

Anteile als Privatvermögen: Wegzug, Pfändung, laufende Kosten

Die GmbH-Anteile selbst bleiben trotzdem Privatvermögen des Gesellschafters, mit allen Folgen, die das hat. Zieht der Gesellschafter ins Ausland, kann § 6 AStG die stillen Reserven der Anteile besteuern, so, als wären sie bereits verkauft worden.

Das betrifft aber nur, wer innerhalb der letzten zwölf Jahre vor dem Wegzug mindestens sieben Jahre lang in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig war, und nur ab einer Beteiligung von 1 % (§ 6 Abs. 2 AStG, § 17 EStG).

Kehrt der Gesellschafter innerhalb von sieben Jahren wieder unbeschränkt steuerpflichtig nach Deutschland zurück und hat er die Anteile zwischenzeitlich weder veräußert noch stark ausschütten lassen, entfällt der Steueranspruch nachträglich (§ 6 Abs. 3 AStG).

Bei nur vorübergehender Abwesenheit, etwa einem befristeten Auslandsaufenthalt, ist die Wegzugsteuer deshalb oft ein Liquiditätsrisiko, aber keine endgültige Belastung. Auch Gläubiger des Gesellschafters können auf die Anteile zugreifen und sie pfänden.

Geschäfte zwischen der GmbH und ihrem Gesellschafter bergen dabei ein eigenes Risiko, wenn sie nicht wie unter Fremden ablaufen. Wie das im Einzelnen aussieht und was es kostet, zeigt die Steuerfalle „verdeckte Gewinnausschüttung".

Dazu kommen laufende Kosten. Buchführung, Jahresabschluss, Offenlegung im Unternehmensregister und Steuerberatung summieren sich auf 3.000 bis 8.000 € pro Jahr. Diese Fixkosten fallen unabhängig von der Portfoliogröße an und treffen deshalb kleine Bestände überproportional.

Die Steuerfallen der Immobilien-GmbH

Fünf Konstellationen kosten bei der Immobilien-GmbH regelmäßig fünf- bis sechsstellige Beträge. Das liegt selten an einer unklaren Rechtslage. Meist werden diese Steuerfallen einfach in der Planungsphase übersehen.

Falle 1: Gewerbliche Infizierung gefährdet die gesamte Kürzung

Die erweiterte Kürzung, die die Immobilien-GmbH steuerlich so attraktiv macht, verlangt die ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Das Wort „ausschließlich" ist dabei wörtlich zu nehmen. Anders als bei einer Personengesellschaft geht es dabei aber nicht darum, dass eine eigentlich vermögensverwaltende Tätigkeit erst zum Gewerbebetrieb würde.

Die GmbH ist als Kapitalgesellschaft ohnehin kraft Rechtsform stets Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG), wie Falle 4 zeigt. Schädliche Nebenleistungen kosten deshalb nicht die Vermögensverwaltung an sich, sondern nur die erweiterte Kürzung.

In der Praxis wird dieser Verlust trotzdem oft „gewerbliche Infizierung" genannt, in Anlehnung an die Abfärbung bei Personengesellschaften (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG). Gemeint ist bei der GmbH aber allein der Wegfall der Kürzung.

Typische Auslöser sind mitvermietete Betriebsvorrichtungen wie Lastenaufzüge oder Küchentechnik im Gewerbeobjekt, möblierte Kurzzeitvermietung mit Zusatzservices oder sonstige Dienstleistungen gegenüber Mietern. Kommt es dazu, entfällt die Kürzung komplett für den gesamten Ertrag und nicht nur für den schädlichen Teil.

Bagatellgrenzen entschärfen dieses Risiko nur punktuell. Seit 2021 bleiben sonstige Mieterleistungen bis 5 % der Mieteinnahmen unschädlich. Seit 2023 gilt eine Grenze von 20 % auch für Stromlieferungen aus Photovoltaik und Ladesäulen, zuvor waren es nur 10 % (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG).

Unschädlich bleibt dabei nur die Kürzung für die eigentlichen Mieterträge. Die Einnahmen aus Photovoltaik, Ladesäulen oder sonstigen Mieterleistungen selbst bleiben unabhängig von der Bagatellgrenze weiterhin gewerbesteuerpflichtig, denn nur der Grundbesitz-Teil des Ertrags ist überhaupt kürzungsfähig. Voraussetzungen und Rechtsprechung im Detail zeigt der Beitrag zur erweiterten Kürzung und Gewerbesteuer.

Falle 2: Der Verkauf der letzten Immobilie

Die erweiterte Kürzung setzt voraus, dass die Gesellschaft während des gesamten Erhebungszeitraums, also des gesamten Steuerjahres, begünstigten Grundbesitz verwaltet. Verkauft die GmbH ihre letzte Immobilie unterjährig, etwa im März, und vereinnahmt danach nur noch Zinsen, fehlt die grundbesitzverwaltende Tätigkeit für den Rest des Jahres. Die Kürzung entfällt dann für das komplette Jahr.

Das betrifft auch den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf selbst, der dadurch voll gewerbesteuerpflichtig wird. Als Ausweg akzeptiert die Rechtsprechung im Wesentlichen nur den Verkauf mit Wirkung zum Ablauf des letzten Tags des Wirtschaftsjahres. Wer den Exit plant, muss deshalb den Kalender mitplanen.

Falle 3: Grunderwerbsteuer bei der Einbringung

Bestandsimmobilien in die GmbH zu übertragen gilt rechtlich als Kauf, auch wenn dabei kein Geld im üblichen Sinne fließt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Deshalb wird Grunderwerbsteuer fällig, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Grundstückswerts.

Bei einem Objekt von 800.000 € sind das 28.000 bis 52.000 €. Die persönlichen Befreiungen des § 3 GrEStG für Schenkungen und für den Erwerb durch Verwandte in gerader Linie helfen hier nicht, denn die GmbH ist mit ihrem Gesellschafter rechtlich nicht verwandt.

Eine zweite, oft übersehene Ebene kommt hinzu. Die Einbringung einer Immobilie gegen Gesellschaftsrechte gilt zugleich als Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Liegt der private Kauf der Immobilie weniger als zehn Jahre zurück, löst der Weg in die eigene GmbH deshalb zusätzlich private Spekulationsbesteuerung aus. Wege und Kosten im Detail zeigt der Beitrag Immobilie in GmbH einbringen.

Falle 4: Exit ohne Haltefrist

Im Privatvermögen ist der Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die GmbH kennt diese Frist nicht. Als Kapitalgesellschaft hat sie keine außerbetriebliche Sphäre, also kein steuerliches Privatvermögen neben dem Betriebsvermögen (§ 8 Abs. 2 KStG). Deshalb ist jeder Verkauf steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange die Immobilie schon gehalten wird.

Rechenbeispiel und die Folgen beim Verkauf

Ein Rechenbeispiel zeigt den Unterschied. Ein Objekt wird für 500.000 € gekauft und nach zwölf Jahren für 800.000 € verkauft. Im Privatvermögen fällt darauf keine Steuer an.

In der GmbH entsteht dagegen ein steuerpflichtiger Gewinn von mindestens 300.000 €, das sind 47.475 € Körperschaftsteuer bei 15,825 %. Tatsächlich fällt der Betrag sogar noch etwas höher aus, weil die Abschreibungen über die Jahre den Buchwert gemindert haben und deshalb mitversteuert werden.

Soll der Erlös anschließend privat beim Gesellschafter ankommen, kommt die Ausschüttungsbelastung noch oben drauf. Wer stattdessen die ganze Immobilien-GmbH verkauft statt einzelner Objekte, tut das über einen sogenannten Share Deal: Er verkauft die Gesellschaftsanteile statt der Immobilien selbst. Dafür verhandelt er regelmäßig Abschläge im Kaufpreis, die die latente, also die noch nicht fällige, Steuerlast ausgleichen, die der Käufer mit übernimmt.

Beim Share Deal kommt regelmäßig noch eine zweite Ebene hinzu, die oft übersehen wird. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der GmbH-Anteile auf den Käufer über, behandelt das Grunderwerbsteuerrecht diesen Übergang so, als hätte die GmbH ihre Grundstücke an eine neue Gesellschaft übertragen (§ 1 Abs. 2b GrEStG, seit 1. Juli 2021).

Vereinigen sich mindestens 90 % der Anteile in der Hand des Käufers in einem Schritt, greift stattdessen § 1 Abs. 3 GrEStG mit demselben Ergebnis. Diese Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitz der Gesellschaft schuldet zwar formal die GmbH, wirtschaftlich verhandeln Käufer und Verkäufer sie aber in den Kaufpreis hinein.

Sie erklärt deshalb einen weiteren Teil der Kaufpreisabschläge, die beim Share Deal ohnehin schon wegen der latenten Ertragsteuerlast üblich sind.

Diese Benachteiligung ist kein Spezifikum der GmbH, sondern folgt aus der Gewerblichkeit kraft Rechtsform. Körperschaften mit außerbetrieblicher Sphäre wie der privatnützige Verein können die Fristen des § 23 EStG dagegen nutzen (BFH, Urteil vom 15.01.2015, I R 48/13).

Falle 5: Verdeckte Gewinnausschüttung bei Geschäften mit dem Gesellschafter

Die Immobilien-GmbH und ihr Gesellschafter bleiben zwei getrennte Rechtssubjekte, auch wenn derselbe Mensch auf beiden Seiten steht. Deshalb muss jedes Geschäft zwischen beiden so ablaufen, wie es auch mit einem fremden Dritten ablaufen würde.

Vermietet die GmbH eine Wohnung verbilligt an den Gesellschafter oder an dessen Angehörige, nutzt der Gesellschafter eine GmbH-Immobilie selbst, ohne eine marktübliche Miete zu zahlen, oder vereinbaren beide sonst unübliche Konditionen, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG).

Die Rechtsfolge trifft beide Seiten zugleich. Das Finanzamt rechnet der GmbH den Betrag hinzu, den ein fremder Mieter gezahlt hätte, und erhöht damit ihr steuerpflichtiges Einkommen um die Differenz zur tatsächlich vereinbarten, zu niedrigen Miete.

Gleichzeitig besteuert es dieselbe Differenz beim Gesellschafter wie eine reguläre Ausschüttung, also mit derselben Kapitalertragsteuer wie im Abschnitt zur Ausschüttungsbelastung beschrieben. Wirtschaftlich zahlt der Gesellschafter damit die volle Steuerlast auf einen Vorteil, den er nur zum Teil oder gar nicht in bar erhalten hat.

In der Praxis ist die verdeckte Gewinnausschüttung eine der häufigsten Steuerfallen der Immobilien-GmbH, denn gerade die Selbstnutzung durch den Gesellschafter oder die verbilligte Überlassung an Angehörige wirkt auf den ersten Blick harmlos. Wer eine GmbH-Immobilie selbst bewohnen will, findet die Einzelheiten dazu im Beitrag Haus mit GmbH kaufen und selbst bewohnen.

Immobilien-GmbH: Vor- und Nachteile in der Gesamtschau

Die folgende Tabelle stellt Vorteile und Nachteile gegenüber. Jedem Vorteil steht sein struktureller Preis zur Seite:

Wann ist die Immobilien-GmbH trotzdem sinnvoll?

Drei Bedingungen für den sinnvollen Einsatz

Die Nachteile entwerten die Struktur nicht. Sie zeigen vielmehr, wofür sie gemacht ist. Die Immobilien-GmbH funktioniert, wenn drei Bedingungen zusammenkommen.

Erstens ein langer Anlagehorizont ohne geplanten Objektverkauf, denn die fehlende Steuerfreiheit nach § 23 EStG tut nur weh, wenn tatsächlich verkauft wird. Zweitens eine konsequente Thesaurierung, denn wer nicht ausschüttet, zahlt die 38 % Gesamtbelastung auch nicht.

Drittens neu erworbene statt eingebrachter Objekte, denn wer direkt in der GmbH kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer nur einmal und nicht noch einmal bei einer späteren Einbringung.

Ein Bestandsaufbauer, der über 20 Jahre Mietüberschüsse zu 15,825 % in Tilgung und Zukäufe lenkt und die Objekte nie verkaufen will, nutzt die Struktur damit genau richtig. Das gilt auch als Baustein einer Immobilien-Holding.

Wann die Struktur die teuerste Wahl ist

Für Verkäufer, Entnehmer und Einbringer ist die Immobilien-GmbH dagegen regelmäßig die teuerste der verfügbaren Immobiliengesellschaften. Eine transparente Alternative, die bei entsprechender Gestaltung die Haltefristen erhalten kann, zeigt der Beitrag zur GmbH & Co. KG für Immobilien.

Jenseits der üblichen Verdächtigen

Alle fünf Steuerfallen und die Nachteile bei Erbschaft, Wegzug und Ausschüttung haben dieselbe Wurzel. Die GmbH ist eine Kapitalgesellschaft mit Anteilen und ohne außerbetriebliche Sphäre. Ein privatnütziger Verein zahlt auf Mieterträge dieselben 15,825 %, denn § 23 Abs. 1 KStG gilt für alle Körperschaften gleichermaßen.

Er kann Immobilien aber nach den Fristen des § 23 EStG steuerfrei veräußern und kennt weder Anteile, an denen Ausschüttungs-, Erbschaft- oder Wegzugsteuer ansetzen könnten, noch eine Einbringung gegen Gesellschaftsrechte. Welche Struktur für Ihr Portfolio rechnet, zeigt der direkte Vergleich VV-GmbH oder privatnütziger Verein.

Häufige Fragen zu Vorteilen und Nachteilen der Immobilien-GmbH

Was sind die Vorteile einer Immobilien-GmbH? Drei Vorteile tragen die Immobilien-GmbH: effektiv 15,825 % Körperschaftsteuer auf Mieterträge (§ 23 KStG), sofern die erweiterte Gewerbesteuerkürzung greift (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), die Möglichkeit, Verkaufsgewinne über eine § 6b-Rücklage auf neue Objekte zu übertragen, sowie die Haftungsbegrenzung auf das Gesellschaftsvermögen bei fremdfinanzierten Beständen (§ 13 Abs. 2 GmbHG).

Welche Nachteile hat eine Immobilien-GmbH? Die GmbH hat keine außerbetriebliche Sphäre (§ 8 Abs. 2 KStG). Deshalb ist jeder Immobilienverkauf steuerpflichtig, die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gibt es nicht.

Ausschüttungen kosten zusätzlich 26,375 %, sodass insgesamt rund 38 % Belastung entstehen. Dazu kommen volle Erbschaftsteuer auf die Anteile (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG), Wegzugsteuer (§ 6 AStG) und laufende Kosten von 3.000 bis 8.000 € pro Jahr.

Was ist die größte Steuerfalle der Immobilien-GmbH? Die größte Steuerfalle ist die gewerbliche Infizierung. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG verlangt die ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Schon die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder Dienstleistungen gegenüber Mietern lässt die gesamte Kürzung entfallen. Dann unterliegen alle Mieterträge der Gewerbesteuer, je nach Hebesatz zusätzlich etwa 7 bis 17,5 %.

Kann eine Immobilien-GmbH ihre Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen? Nein. Die Spekulationsfrist des § 23 EStG gilt nur im Privatvermögen. Eine GmbH hat keine außerbetriebliche Sphäre (§ 8 Abs. 2 KStG), deshalb ist jeder Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Weil die Abschreibungen über die Jahre den Buchwert gemindert haben, fällt der steuerpflichtige Gewinn zudem höher aus als die reine Wertsteigerung.

Fällt bei der Einbringung einer Immobilie in die GmbH Grunderwerbsteuer an? Ja. Die Übertragung einer Immobilie auf die GmbH gilt als Kauf im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Je nach Bundesland fallen dafür 3,5 bis 6,5 % des Werts an. Die persönlichen Befreiungen des § 3 GrEStG für Schenkungen und für Erwerbe unter Verwandten greifen dabei nicht, denn die GmbH ist mit ihrem Gesellschafter rechtlich nicht verwandt.

Welche Vorteile hat es, eine Immobiliengesellschaft zu gründen? Wer eine Immobiliengesellschaft gründet, trennt das Immobilienvermögen rechtlich vom Privatvermögen, begrenzt Bewirtschaftungsrisiken auf die Gesellschaft (§ 13 Abs. 2 GmbHG) und kann Erträge zu 15,825 % thesaurieren, also im Unternehmen ansammeln statt zu entnehmen (§ 23 KStG). Diese Vorteile greifen vor allem beim Bestandsaufbau mit Wiederanlage, nicht bei Objekten, die verkauft werden sollen oder deren Erträge laufend entnommen werden.

Was bedeutet gewerbliche Infizierung bei Vermietung und Verpachtung? Bei einer Personengesellschaft macht Infizierung aus einer vermögensverwaltenden Vermietung einen Gewerbebetrieb (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG). Die GmbH ist dagegen kraft Rechtsform ohnehin immer Gewerbebetrieb (§ 2 Abs. 2 GewStG). Umgangssprachlich wird der Begriff trotzdem verwendet, gemeint ist dann nur der Verlust der erweiterten Kürzung für den gesamten Ertrag (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).

Die Bagatellgrenzen für Photovoltaik und Ladesäulen (20 %) sowie für sonstige Mieterleistungen (5 %) schützen dabei nur diese Kürzung. Die schädlichen Einnahmen selbst bleiben trotzdem gewerbesteuerpflichtig (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG).

Immobilien-GmbH, Immobilien GmbH, Immobiliengesellschaft – gibt es Unterschiede? Immobilien-GmbH und Immobilien GmbH bezeichnen dasselbe: eine gewöhnliche GmbH (§ 13 GmbHG), deren Gegenstand das Halten und Vermieten eigener Immobilien ist. Das ist keine eigene Rechtsform, sondern nur eine Bezeichnung für den Unternehmenszweck.

Immobiliengesellschaft ist dagegen der Oberbegriff und umfasst auch Personengesellschaften wie die Immobilien-GbR, die transparent besteuert wird und die Haltefristen des § 23 EStG behält. Die GmbH & Co. KG gehört ebenfalls dazu, ist bei der üblichen Struktur mit der GmbH als alleiniger geschäftsführender Komplementärin aber gewerblich geprägt (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) und verliert diese Fristen dann wie die GmbH.