Warum eine VV-GmbH für Immobilienanleger oder Unternehmer der größte SCAM ist…
Warum die VV-GmbH für Immobilienanleger und Unternehmer eine völlig ungeeignete Rechtsform ist...
Eine Botschaft von Jakob Brilz
Strukturberater für Immobilienanleger und Unternehmer
Lieber Leser,
wenn es dir wie den meisten Immobilienanlegern und Unternehmern in Deutschland geht, dann kennst du vielleicht diese Probleme nur zu gut:
- Als Leistungsträger zahlst du die höchsten Steuern und Abgaben.
- Um deine Steuerlast zu reduzieren, bist du ständig am Investieren. Damit sparst Du dann zwar Steuern – aber das Geld ist gebunden in Investitionen und steht dir nicht wirklich zur freien Verfügung.
- Du bist frustriert, weil dein Berater sich nur als Steuererklärer sieht, der dir immer wieder erzählt, was nicht geht – und außerhalb der VV-GmbH keinerlei Interesse an echter Steuergestaltung hat.
Du suchst nach Lösungen – und bekommst noch mehr Aufwand
- Du hast vielleicht auch schon spezialisierte Berater kontaktiert, ein unverschämt hohes Stundenhonorar bezahlt – nur um am Ende ein kompliziertes Konstrukt empfohlen zu bekommen, dessen Vorteile dir selbst nie wirklich klar waren.
- Vielleicht hast Du bereits eine VV-GmbH und ständig Angst vor gewerblicher Infizierung. Weshalb du schon einige gute Immobiliendeals liegen lassen musstest.
- Oder Du hast bereits alles Mögliche ausprobiert: IABs, PV-Anlagen, Nutzungsdauergutachten, GmbHs, Holdings, Genossenschaften – und dir damit ein immer größeres Bürokratie- und Verwaltungsmonster geschaffen.
Die Bürokratie erdrückt dich
- Jetzt verschwendest Du deine Zeit mit der Vorbereitung der Buchhaltung, Zuarbeit zum Steuerberater, Betriebsprüfungen und Papierkram - statt Vermögen aufzubauen.
- Du fühlst dich abhängig von deinem Steuerberater, damit er die Zeit findet, um deine Struktur am laufen zu halten.
- Du hast das Gefühl, das Finanzamt arbeitet gegen dich – selbst wenn du alles richtig machst.
- Du verlierst langsam die Lust am Investieren und am Unternehmertum, weil du immer noch die höchsten Steuern zahlst und dir immer mehr Aufwand ans Bein bindest.
Keine Sorge, so geht es denn meisten dort draußen!
Warum die VV-GmbH für Immobilienanleger und als Holding eine völlig ungeeignete Rechtsform ist…
Viele Immobilienanleger glauben, dass eine vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) die ideale Rechtsform für sie sei.
Schließlich zahlen sie damit nur 15 % Körperschaftsteuer auf ihre Mieteinnahmen und wollen so schneller Vermögen aufbauen.
Und genau hier beginnt der Denkfehler, den die meisten machen.
Denn was viele nicht wissen:
Die VV-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft ...
...und bringt genau deshalb eine ganze Reihe an Nachteilen mit sich, die früher oder später jeden ausbremsen.
Denn als Kapitalgesellschaft gilt die GmbH steuerlich grundsätzlich als gewerblich tätig.
Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen – wenn sie ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist – wird sie ausnahmsweise von der Gewerbesteuer befreit.
Deshalb hängt über jeder VV-GmbH ständig das Risiko der gewerblichen Infizierung:
Schon eine PV-Anlage auf dem Dach, eine möblierte Wohnung oder eine Waschmaschine mit Münzeinwurf können reichen – und deine VV-GmbH wird gewerblich infiziert.
Und sobald das passiert, ist der vermeintliche Steuervorteil dahin.
Denn als Folge kommen auf die 15 % Körperschaftsteuer noch einmal rund 15 % Gewerbesteuer oben drauf.
Selbst wenn du die Infizierung vermeidest, bleibt das nächste Problem:
Du kommst nicht steuerfrei an dein eigenes Geld...
Willst du die Gewinne der GmbH irgendwann endlich auch privat nutzen, musst du dich mit teilweise fragwürdigen Steuertricks herumschlagen, um Gewinne steuerfrei zu entnehmen – oder du zahlst schlicht nochmal 25 % Abgeltungssteuer.
Hinzu kommt:
Ein steuerfreier Verkauf wie im Privatvermögen ist unmöglich.
Denn eine GmbH besitzt kein Privatvermögen.
Alle Vermögenswerte wie Immobilien, Autos oder Kryptowährungen gelten als Betriebsvermögen und können deshalb nie wieder steuerfrei verkauft werden.
Man könnte jetzt denken: Dann verkaufe ich eben die ganze GmbH.
Theoretisch könntest du die komplette VV-GmbH verkaufen – aber auch das macht nur Sinn, wenn du vorher eine Holding-GmbH aufgebaut hast. Dann reduziert sich die Steuer auf ca. 1,5 %.
Doch damit hast du bereits zwei GmbHs – und damit doppelte Buchhaltung, doppelte Jahresabschlüsse, doppelte Verwaltung und doppelten Stress.
Wer freut sich über diese aufwendige Gestaltung? Richtig: dein Steuerberater.
Er verdient nun auch doppelt – zwei GmbHs, zwei Jahresabschlüsse und laufende Beratungskosten, die er abrechnen kann.
Aber der ganze bürokratische Aufwand der GmbH bleibt an dir hängen.
All diese Nachteile haben eine Ursache:
Die GmbH war nie für die private Vermögensverwaltung gedacht – sondern für etwas ganz anderes...
Fakt ist: Die GmbH war nie als Rechtsform für die Vermögensverwaltung gedacht!
Sie ist für Unternehmer konzipiert, die ein operatives Geschäft betreiben und dabei ihr persönliches Risiko begrenzen wollen.
Deshalb unterliegt sie als Kapitalgesellschaft einer Vielzahl gesetzlicher Pflichten – unabhängig davon, ob sie tatsächlich gewerblich tätig ist oder nur Vermögen verwaltet.
- Deshalb musst Du bilanzieren und deine Zahlen veröffentlichen
- Deshalb musst Du Zwangsmitglied bei der IHK werden
- Deshalb unterliegt sie regelmäßigen Betriebsprüfungen
- Deshalb musst Du ständig alles dokumentieren, Belege sammeln und dem Steuerberater zuarbeiten.
- Deshalb musst Du dich mit der Berufsgenossenschaft herumschlagen – auch wenn du keine Mitarbeiter hast.
- Deshalb muss Du Berichtspflichten erfüllen und Statistiken und Auskünfte liefern, die kein Mensch braucht.
Trotzdem halten viele an dem Irrglauben fest, die GmbH hätte steuerliche Vorteile, die sie für ihre private Vermögensverwaltung nutzen könnten.
Die Wahrheit ist: Die steuerlichen Vorteile liegen in der Körperschaft – nicht in der GmbH!
Der steuerliche Vorteil der GmbH liegt einzig darin, dass sie eine Körperschaft ist – und damit dem Körperschaftsteuergesetz unterliegt.
Denn alle Körperschaften unterliegen in Deutschland der Körperschaftssteuer – egal ob es sich um eine GmbH, Stiftung oder einen Verein handelt.
Warum solltest du also eine GmbH nutzen, die:
- als Kapitalgesellschaft gewerblich ist,
- dein Privatvermögen ins Betriebsvermögen zwingt,
- dir den Zugriff auf deine Gewinne nochmals besteuert
- und dich mit Papierkram erstickt?
Was du also wirklich willst sind die Vorteile eine Körperschaft – ohne die Nachteile der Kapitalgesellschaft - ohne den ganzen GmbH-Wahnsinn.
Genau hier setzt meine Lösung an: Ich arbeite nicht mit GmbHs – sondern mit dem privatnützigen Idealverein (e.V.)
Und nein – das ist nicht der Verein, den du aus dem Sportverein oder von der Freiwilligen Feuerwehr kennst.
Ein Verein muss nicht gemeinnützig sein. Du brauchst keine sieben Gründer. Kein Kassenwart, keine Wahlen, kein Protokollkram.
Genau das sind einige der häufigsten Irrtümer.
Denn: Verein ist nicht gleich Verein.
Die Rechtsform des Vereins ist einfach nur die Ur-Form der Körperschaft.
Er lässt sich in seiner Satzung extrem flexibel gestalten und deshalb auch extrem vielseitig nutzen.
Eine GmbH ist rechtlich auch nur eine Sonderform des Vereins.
Und selbst Stiftungen basieren auf dem Vereinrechts.
Fast alle Parteistiftungen sind eingetragene Vereine – Von der Konrad-Adenauer-Stiftung (CDU) bis zur Rosa-Luxemburg-Stiftung (Linke).
Was macht den Verein so interessant?
Ganz einfach: Der Verein hat alle steuerlichen Vorteile einer GmbH – und sogar noch mehr.
Aber: Er ist keine Kapitalgesellschaft und kein Gewerbebetrieb. Das bedeutet:
- Er unterliegt deshalb keiner Gewerbesteuer und hat deshalb kein Risiko einer gewerblichen Infizierung.
- Er hat keine Bilanzierungspflicht und keine Veröffentlichungspflicht
- Es entsteht kein Aufwand mit der IHK, Betriebsprüfungen, Berufsgenossenschaft, Statistiken etc.
- Er hat eine extrem einfache Verwaltung, die sogar einfacher ist als deine private Buchhaltung für deine Immobilien oder deine private Steuererklärung.
- Er hat eine "Private Spähre" - also auch "Privatvermögen" und damit auch Vorteile, die Du als Privatperson hast.
Wenn du also Vermögen aufbauen willst – mit niedriger Steuerlast und nahezu ohne Verwaltungsaufwand – dann steht fest:
Du brauchst keine GmbH! Du brauchst deinen eigenen privatnützigen Verein
Sobald du verstanden hast, wie Vereine funktionieren und wie Du ihn für dich nutzen kannst, dann sind hohe Steuern, unnötige Verwaltung und überflüssige Bürokratie kein Thema mehr.
Du kannst deine Zeit wieder auf das fokussieren, was wirklich zählt: Vermögensaufbau, Lebensqualität und Zeit mit deiner Familie.
Was ist mit der Rechtsform des Vereins konkret möglich?
- Der Verein hat einen Steuerfreibetrag von 5.000 € plus 1.000 € Sparerpauschbetrag auf Kapitalerträge. Die ersten 6.000 € sind also steuerfrei – jedes Jahr.
- Danach zahlt der Verein grundsätzlich nur 15 % Körperschaftsteuer auf seine Erträge. Er ist nicht automatisch gewerbesteuerpflichtig wie die GmbH.
- Kursgewinne auf Aktien und ETFs sowie Zinsen und Dividenden werden nur mit 0,79 %, 3,2 % oder maximal 15,8 % besteuert anstatt 25 % im Privatvermögen.
- Immobilien können nach 10-Jahren wieder steuerfrei verkauft werden.
- Kryptowährungen können nach einem Jahr steuerfrei verkauft werden.
Der Verein bietet auch alle Vorteile einer Stiftung
- Das Vereinsvermögen ist vor privaten Gläubigern, dem Ex-Partner (z. B. im Fall einer Scheidung oder bei Unterhaltsforderungen) geschützt. Keiner kann auf das Vereinsvermögen zugreifen – denn es gehört dir rechtlich nicht.
- Du kontrollierst es jedoch vollständig und entscheidest allein, wofür es verwendet wird.
- Du kannst dein Vermögen weitergeben und deine Erbfolge frei bestimmen – ohne Pflichtteilsansprüche, ohne Erbschaftsteuer und ohne Erbstreitigkeiten.
- Du kannst später auswandern, ohne Wegzugsbesteuerung.
Besonders interessant ist der Verein als Holding und für Immobilienanleger:
- Bei der Vermietung von Wohnimmobilien kann der Verein komplett von der Steuer befreit werden – ohne Gemeinnützigkeit.
- In diesem Fall kann er diese Immobilien auch jederzeit steuerfrei verkaufen – ohne 10-Jahres-Frist.
- Als Holding sind Gewinnausschüttungen aus einer Tochter-GmbH zu 100 % steuerfrei.
- Auch der Verkauf einer Tochter-GmbH ist vollständig steuerfrei – im Gegensatz zur GmbH-Holding, bei der nur 95 % steuerfrei sind.
Und der größte Vorteil des Vereins ist:
Du kannst die Netto-Gewinne im Verein direkt für private Zwecke nutzen – ohne verdeckte Gewinnausschüttung (vGA), ohne 25 % Abgeltungssteuer und ohne irgendwelche Steuertricks.
Diese Möglichkeit ist so nur mit dem Verein und weder mit der GmbH noch mit der Stiftung möglich.
Doch um wirklich von diesen Vorteilen zu profitieren, reicht ein 08/15‒Verein nicht aus.
Damit das funktioniert, müssen wir folgende Punkte von Anfang an richtig umsetzen
Erstens
Wir müssen die Kontrolle über den Verein so gestalten, dass du niemals überstimmt oder als Vorstand abgewählt werden kannst – ganz egal, wie viele Mitglieder der Verein hat.
Zweitens
Wir müssen die Satzung so formulieren, dass der Verein überhaupt Vermögen aufbauen und Geld verdienen darf und damit du von den Erträgen auch wirklich steuerfrei profitieren kannst.
Drittens
Wir müssen die interne Organisation so schlank gestalten, dass du keinen Kassenwart, keine Vorstandswahlen, keine Mitgliederversammlungen und keinen unnötigen Verwaltungsapparat brauchst – damit du keinen laufenden Aufwand hast und dich voll auf die wichtigen Dinge konzentrieren kannst: deinen Vermögensaufbau, deine Freizeit und deine Familie.
Doch vor allem...
...brauchst Du jemanden an deiner Seite, der das alles schon dutzendfach umgesetzt hat – damit du dich nicht in Informationen über den Verein verlierst, die mit deinem Ziel nichts zu tun haben.
Denn 99 % der Inhalte im Internet und der Literatur beziehen sich auf den gemeinnützigen Verein – und führen dich in die völlig falsche Richtung.
Wenn du wissen willst, wie du einen solchen privatnützigen Verein gründen und für dich nutzen kannst, dann buche dir jetzt ein kostenloses Erstgespräch.
Ich habe in der Vergangenheit vielen Immobilienanlegern und Unternehmern dabei geholfen, genau das aufzubauen und mehrfach bewiesen, dass ich Menschen wie dir dabei helfen kann, diese Dinge in kurzer Zeit zu realisieren!
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Innerhalb dieses 60-minütigen Erstgesprächs werden wir einen Schritt-für-Schritt Plan entwickeln, wie Du deinen eigenen Verein gründen und seine Vorteile für dich nutzen kannst.
Warum macht es keiner?
Vielleicht hörst du an dieser Stelle zum ersten Mal vom privatnützigen Verein – und es klingt für dich wie etwas völlig Neues.
Das ist ganz normal – und es ist auch nicht deine Schuld, dass du davon noch nichts gehört hast.
Tatsächlich aber wird diese Rechtsform in Deutschland seit Jahrzehnten in den unterschiedlichsten Konstellationen genutzt – oft von Organisationen, die du längst kennst.
Hier ein paar bekannte Beispiele und Sonderformen des privatnützigen Vereins.
Beispiel 1: Der Familienverein
Schon seit 01.01.1974 im § 1 ErbStG verankert, weil er eine häufige und deutlich ältere Alternative zur Familienstiftung ist.
Bereits seit über 200 Jahren nutzen vor allem Adelsfamilien den sogenannten Familienverbund in Form altrechtlicher Vereine.
Zweck ist die Förderung einer bestimmten Familie – und vor allem der Schutz des Familienvermögens über Generationen hinweg, um die Zersplitterung des Vermögens zu verhindern und steuerliche Vorteile zu sichern.
Beispiel 2. Die Unterstützungskasse
Weit verbreitet bei Unternehmen für die betriebliche Altersvorsorge der Mitarbeiter.
Mitglieder des Vereins sind nur das Unternehmen und seine Gesellschafter.
Der Unternehmer behält dabei die volle Kontrolle über den Verein, das darin gebundene Vermögen und die Anlagestrategie.
Beispiel 3: Altehrwürdige Studentenverbindungen
Vielleicht hast du schon mal in einer Studentenstadt nach einer Wohnung gesucht.
Dabei bist du sicher auch über extrem günstige WG-Zimmer in prachtvoll ausgestatteten Gebäuden gestolpert.
Dahinter stecken oft altehrwürdige Studentenverbindungen in der Rechtsform eines privatnützigen Vereins.
Sie besitzen und verwalten Immobilienvermögen in Millionenhöhe und bieten ihren Mitgliedern nicht nur günstigen Wohnraum, sondern auch massive Vorteile in anderen Lebensbereichen.
Beispiel 4: Der ADAC e.V. als Konzernspitze
Er ist einer der größten Vereine Europas und nicht gemeinnützig.
Sein Zweck ist die Förderung der Pannenhilfe für seine Mitglieder.
Gleichzeitig ist der ADAC e.V. eine mächtige Holding – und Konzernspitze für zahlreiche gewerbliche Tochtergesellschaften mit Millionengewinnen.
Und dann gibt es noch...
...unzählige kleine Unternehmer, Immobilienanleger und Privatpersonen, die seit Jahrzehnten völlig anonym und im Stillen mit einem privatnützigen Verein ihr Vermögen schützen und steueroptimiert aufbauen...
...während du immer noch deine Zeit damit verschwendest zu zweifeln, nur weil du glaubst, dass es ja keiner macht.
Bewirb dich jetzt auf ein kostenloses Erstgespräch!
Bitte beachte: Rein zeitlich ist es mir leider nicht möglich, mehr als eine handvoll Kunden zu betreuen und gleichzeitig starke Ergebnisse zu liefern.
Meine Dienstleistungen sind stark nachgefragt. Um mit mir zusammenzuarbeiten, ist eine Bewerbung notwendig. In einem kostenfreien Erstgespräch finde ich heraus, ob ein Verein grundsätzlich zu deiner Situation passt und wie Du ihn für dich nutzen kannst.
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Für wen ist dieses Angebot hier?
Du bist aktiver Immobilienanleger oder (zukünftiger) Unternehmer
Du planst entweder in naher Zukunft eine weitere Immobilie zu kaufen oder Du du bist (bald) Unternehmer und suchst eine clevere Alternative zur klassischen VV-GmbH oder GmbH-Holding.
Du bist absolut seriös und Integer
Die Rechtsform des Vereins ist ein sehr mächtiges Werkzeug und ich möchte nicht, dass dieses Werkzeug in Verruf gerät, weil die falschen Menschen es missbrauchen. Deshalb arbeite ich nur mit Menschen, die absolut seriös sind und integer handeln.
Du willst umsetzen – nicht nur zuhören
Du bekommst von mir einen klaren Weg aufgezeigt – aber am Ende brauchst Du die Bereitschaft Entscheidungen zu treffen, ob mit mir oder ohne. Wichtig ist: Du willst wirklich jetzt ins Handeln kommen.
Bereitschaft zu investieren
Um die Vorteile eines Vereins nutzen zu können, ist es notwendig ein paar tausend Euro für die Gründung und die eigene Weiterbildung zu investieren.
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Innerhalb dieses 60-minütigen Erstgesprächs werden wir einen Schritt-für-Schritt Plan entwickeln, wie Du deinen eigenen Verein gründen und seine Vorteile für dich nutzen kannst.
So läuft das Bewerbungsverfahren
Um keine Zeit zu verschwenden, ist der Prozess in 3 Schritte gegliedert:
1. Anfrage stellen
Du buchst dir einen Termin für ein kostenloses Erstgespräch. Wir nehmen uns Zeit, um dich und deine aktuelle Situation wirklich zu verstehen und finden heraus, ob ein Verein grundsätzlich zu deiner Situation passt.
2. Intensives Beratungsgespräch
Im persönlichen Gespräch analysieren wir deine aktuelle Situation. Wir klären alle deine Fragen zum Verein und ich zeige dir, wie du den Verein konkret in deiner Situation nutzen kannst.
3. Plan umsetzen
Am Ende hast du einen klaren, umsetzbaren Plan für deinen eigenen Verein – den du entweder selbst umsetzen kannst oder gemeinsam mit meiner Unterstützung.
Über mich
Jakob Brilz
Strategieberater für Immobilienanleger und Unternehmer
Ich helfe heute Immobilienanlegern und Unternehmern bei der Gründung eines privatnützigen Vereins, weil ich genau weiß, wie es sich anfühlt, am Anfang zu stehen und nicht zu wissen, wie man mit echten Steuervorteilen ohne Bürokratieaufwand sein Vermögen schützt und seinen Vermögensaufbau massiv beschleunigt – bis ich dieses Problem lösen konnte!
Plattformen
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© 2025 Jakob Brilz
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